大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５(熊崎駅・臼杵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,700円

2017年01月01日に行った大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,700円/㎡としました。

大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５
住居表示 
価格21,700円/㎡
交通施設、距離臼杵、2,800m
地積234㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

河野修司氏による調査レポート

不動産鑑定士河野修司
価格21,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住人口の減少や高齢化の影響、津波懸念等により住宅地需要は細っている。また、新規の住宅地需要は利便性の良い分譲住宅地域に移行している。
地域要因の将来予測古い分譲住宅団地で臼杵市中心市街地からやや離れていることや居住人口の減少、津波懸念などから宅地需要は減退しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、諏訪地区を中心に臼杵市中心市街地の郊外部に所在する住宅地域一帯。典型的需要者は、臼杵市内に勤める中堅所得者層と判断する。諏訪地区は平坦地で交通アクセスも比較的良いが、近年は南海トラフ地震に伴う津波被害懸念が生じている。洲崎地区にあった臼杵消防署は平成25年に丘陵部に移転した。諏訪地区の土地の取引は少なく、土地総額で500∼600万円程度が需要の中心と推定される。
一般的要因全体的に緩やかな回復基調が続いているものの実質賃金の回復が遅れており、景況感の回復は鈍い動きとなっている。金利は低い水準で推移している。

原勝海氏による調査レポート

不動産鑑定士原勝海
価格21,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿岸部の旧来からの住宅地域であるため、津波被害の懸念もあり高台の住宅地と比較して選好性は低い。
地域要因の将来予測住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。利便性がやや劣るほか、沿岸部付近に所在する住宅地の選好性の低さを反映して、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は臼杵市中心市街地乃至郊外部の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有し、同市内に居住する自己使用目的の個人である。旧来からの住宅が殆どであり転入者は少ないほか、東日本大震災以後、沿岸部付近の低地部における住宅地需要は落ち込みを見せており、地価は依然下落している。土地は230㎡程度で総額500万円程度。新築の戸建物件は少ないが、2，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因県平均を大きく上回る率で人口が減少している。郊外部を中心に過疎化、高齢化が進んでいるため、住宅地需要は全般的に弱含みにある。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度132069
北緯 131度8011719

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

熊崎駅(地価相場 44,600円/㎡)臼杵駅(地価相場 44,600円/㎡)上臼杵駅(地価相場 44,600円/㎡)下ノ江駅(地価相場 32,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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