大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外(熊崎駅・上臼杵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,600円

2017年01月01日に行った大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,600円/㎡としました。

大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県臼杵市大字江無田字北側２４０番４外
住居表示 
価格46,600円/㎡
交通施設、距離臼杵、1,800m
地積820㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が増えつつある路線商業地域
前面道路の状況北東17.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

原勝海氏による調査レポート

不動産鑑定士原勝海
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通量は比較的多いほか、街路条件、立地条件も良好なため、商業地域としての熟成度は高まりつつある。
地域要因の将来予測店舗等が増えつつある路線商業地域であり、今後も熟成度を高めていくと予測する。地価については、底値感はあるが商圏人口の減少に歯止めがかからず、微減傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は臼杵市及び隣接市の混在地を含む商業地域。需要者の中心は、店舗や営業所展開を行う県内外の法人である。路線商業地としての街路、環境条件は良好であるため、徐々に空地も解消する等商業地としての熟成度を高めつつある。ただし人口減等の社会的要因により需給動向は未だ弱含みである。土地は総額3，500万円∼4，500万円程度である。土地建物総額については建物の規模等により様々である。
一般的要因商圏人口は大きく減少している。また郊外部の路線商業地の台頭により、中心部と郊外部の商業地の地域格差は縮小している。

河野修司氏による調査レポート

不動産鑑定士河野修司
価格46,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新地中通りに核店舗があり、県道205号沿いの店舗と一体となって、路線商業地域を形成している。商業的求心力は緩やかに高まってきている。
地域要因の将来予測路線商業地域として郊外型店舗が集積しつつあるが、野田地区と比較して商業店舗の集積度合いがやや弱い。人口減少や高齢化などの影響も有るため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、臼杵市街地内で郊外型店舗が立地可能な幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域一帯。典型的需要者は、小売業を営む県内外の企業等と判断する。本件標準地のある県道205号線沿いに中小規模の店舗が立地し、背後の新地中通りに核店舗の大規模スーパーマーケットがあり、一体となって路線商業地域を形成している。市場の中心価格帯は規模により異なるが、3000∼5000万円程度と推定される。
一般的要因高齢化の進行や人口減少の他、消費税率引上げ後の影響が長引き個人消費需要を押さえ、景況感の回復は鈍い動きとなっている。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度1265715
北緯 131度7803686

参考：該当物件周辺マップ

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大分県臼杵市大字臼杵字本町６２５番外大分県臼杵市大字市浜字茶屋側６２４番１４大分県臼杵市大字井村字荒後２０４６番３外大分県臼杵市大字市浜字本田川１７７番１５大分県臼杵市大字井村字梅ノ木３３５０番大分県臼杵市大字福良字屋敷余リ１２９番４外

参考：近隣駅の地価相場

熊崎駅(地価相場 44,600円/㎡)上臼杵駅(地価相場 44,600円/㎡)臼杵駅(地価相場 44,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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