地域要因

炭鉱関連資産の世界遺産登録の影響は明確に顕在化しておらず、ホテル用地需要は潜在的に存する程度。市内商業事業者等の用地取得需要も停滞基調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

元本価格は下方調整が進展しているが、賃料との相関関係が未だ完全とは言い難く、建築費も高位水準で推移していることから、収益価格はやや低く試算された。本件では、現下の地域の市場性を反映する比準価格を標準として、需要者の価格形成過程の一面を反映する価格として説得力を有する収益価格もやや参酌し、代表標準地との均衡、同一需給圏内の需給動向、当標準地の過去の推移、単価と総額との関連等も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近いが店舗集積等の商業繁華性が劣る。空地も残るが需要が低いため、新たな店舗出店は望み難く、特に大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市内商業中心地とは鉄道により分断されており店舗の建ち並びも少なく需要は弱い。したがって、ここしばらくは特に大きな地域要因の変動はなく、概ね現況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は、採用事例、各補修正及び要因比較も妥当の範囲内にあり市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益還元法は当地域の需要の中心は自用であり、収益性に基づく価格決定がなされるほど賃貸市場は成熟していないことから相対的規範性は低いものと思料される。したがって、比準価格を中心に収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地価格との均衡性の検討の結果、開差は小さく、均衡を得ているものと判断した。

地域要因

大牟田駅周辺の中心的商業地域であるが、価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因はなく、静態的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、国道208号沿いの中心的商業地域であるが、背後地の人口の減少、高齢化の進行等により商業地域としての位置付けは低下しており、今後は徐々に住居系土地利用の比率が高まるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程も的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定上の条件が多数介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域経済の低迷を反映して旧来からの商業地は衰退傾向にあり地価は依然として下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、衰退傾向にある商業地に存し、また各種想定要素が介在することから相対的に信頼性がやや低いものと判断される。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地及び一般的要因の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模工場が中心の臨海工業地域であり、企業の設備投資意欲を反映して工場地の需要も停滞している。地価水準もやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

比較的大規模な工場が中心の臨海工業地域で集積度も高い。今後ともこのような利用状態が続くものと予測するが、地価水準は依然として調整局面にあると予測する。

価格決定の理由

自用の大規模工場が多い既成の工業地域であるため、原価法及び収益還元法の適用は困難であった。比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性の高い取引事例から査定しており、精度も認められた。流通倉庫等の賃貸不動産市場は形成されておらず、事業目的の自己使用が取引の殆どを占めていることから、市場の実情を最も反映する比準価格を重視し、周辺の類似する他の標準地の推移・動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性に乏しい県道沿いの商業地。地価は下落傾向が続いているが、周辺住宅地の価格水準に近づきつつあり、下落率は縮小している。

地域要因の将来予測

住宅も存する在来の商業地。当面は現状維持での推移と思われる。商業環境の変化により空洞化が進行し、長らく地価の下落も著しかったが背後住宅地の価格水準に近づきつつある。

価格決定の理由

 比準価格は豊富な事例より、相互検討し求めた結果で実証的で精度の高い価格が得られた。一方収益価格は賃貸の店舗兼アパ−トを想定し求めたもので採用した賃料、利回り等適正であるが試算の過程に想定要素も存する。以上より比準価格を中心に、収益価格を従に関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。