地域要因

地域要因に特に変動は認められない。地域的特性から需給の程度は低く地価は弱含みの状態である。

地域要因の将来予測

農家住宅等を主とした集落地域として現状の住環境で推移していくものと予測。需給の程度は低く地価は弱含み。

価格決定の理由

賃貸市場未熟成につき収益性は指向せず、収益価格は試算しなかった。周辺環境から投資からの検討は資料として限界がある。他方、比準価格は信頼性のある資料から得られたものであり実証的なものである。快適性を重視し、自己利用を前提とした取引が支配的であるために代表標準地との検討及び不動産取引市場の動向を勘案し比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業環境に大きな変動はないが、周辺地区の大型量販店等に顧客が分散している傾向にある。南方周辺では国道拡幅事業が進捗している。

地域要因の将来予測

従来からの幹線道路沿いの路線商業地域として大きな変動はなく、ほぼ現状維持の商環境で推移。新規投資意欲は低位推移し、地価水準も依然として下落基調で推移するものと予測するが、値頃感も生じてきている。

価格決定の理由

取引事例は当該同一需給圏内において数も少ないが、選択事例の補正は適切であると思料する。一方、自用物件の多い位置的現状や立体利用の難しい地域的特性等より土地価格に見合う十分な賃料を授受しえず、収益価格は低位に試算され相対的に規範性が劣る。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存住宅地域であり、近年小学校が統合されたが、そのほかは地域要因に特に変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中心市街地の類似地域内の事例から求めたが、市場性を反映できたものと考えられる。アパート等も散見されるが土地所有者による所有地活用によるものであり、自用目的での取引が中心であるため収益価格は比準価格より低位に求められた。また、当該地域では取引に当たって収益性は特に考慮されないことから、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊中地区の大型量販店等に顧客が分散している状況にある。近年、北側隣接地に電器量販店が開店した。南方周辺では国道拡幅事業が進捗している。

地域要因の将来予測

従来からの幹線道路沿いの路線商業地域として大きな変動はなく、ほぼ現状維持の商環境で推移。新規投資意欲は低位推移し、地価水準も依然として下落基調で推移するものと予測するが、値頃感も生じてきている。

価格決定の理由

取引事例は当該同一需給圏内において数も少ないが、選択事例の補正は適切であると思料する。一方、自用物件の多い位置的現状や立体利用の難しい地域的特性等より土地価格に見合う十分な賃料を授受しえず、収益価格は低位に試算され相対的に規範性が劣る。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道背後の住宅地域で、小学校が統合されたが、そのほかの地域要因に特筆すべき変動はなかった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は収益性よりも居住性・快適性に基づく自己所有目的での取引が支配的な地域であり、賃貸市場は未成熟な状態にある。また画地規模等の関係から共同住宅の想定が非現実的であり収益価格を求めることが出来なかった。したがって、類似地域にある標準地の地価動向も踏まえ、郊外住宅地の需給動向にも留意し、実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部で公共施設の整備が進んでいるが、地域要因に特に変化は見られない。

地域要因の将来予測

中心市街地活性化事業が進められているほか、観音寺南小学校跡地に駐車場を擁する新市民会館が建設されている。地価はやや下落傾向に推移するものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は、特に規範性の高い事例はないが、観音寺市中心部の商業地の事例から適切に補修正を行い、市場性を反映した価格が得られたものと考えられる。画地規模が小さく賃貸想定建物が非効率であること等から、収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。また、当該地域は自己使用目的の取引が中心である。よって本件では比準価格を重視し収益価格を関連づけて他の標準地等とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地の活性化事業が進行しているが、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中心市街地の活性化を目的として観音寺南小学校跡地に新市民会館が来年4月に開館予定であり、これに伴う街並みの改善、商況の好転が期待される。地価は下落基調のまま推移しているが、下落幅は縮小傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、地域的特性の類似する市中心部の商業地の事例から比準した。収益価格は、地域的特性が類似する自己使用目的の店舗等が多いことからやや低位に求められた。需要者は、市場で競合する不動産の取引価格等を見て取引の意思決定をすると考えられる。以上により、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。