地域要因

供給余地が高いことに加え、利便性が高い市内中心部周辺の住宅地区との競合が続いていることもあって、一帯の住宅地価は依然として弱含んでいる。

地域要因の将来予測

阿南市郊外の国道55号バイパス背後に形成された住宅地域で今後も現況同様に推移していくと予測する。全体的に供給余地が高く、地価は引き続き弱含むと予測する。

価格決定の理由

近隣においては近年少人数世帯向けのアパートが新築されており、入居率もまずまずと見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は相当低位に試算された。従来より自用の戸建住宅地域として熟成しており、収益性を取引価格の決定要素とする買主は極めて少ないものと推測される。したがって、現実の取引価格に基づき試算した比準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道55号バイパスの延伸により交通利便性は以前に比べて良化しているものの、高速インターが遠く、依然市場競争力が劣っている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の工場地が殆どであり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は求められなかった。比準価格は阿南市内のみならず県内の工業地域内における最新の取引事例を広範に収集のうえ比較して求めたもので、県内工場地の動静を加味した実証的な価格が得られた。従って、工場地で自用目的の取引が殆どであることから、比準価格を標準とし、県内の他の工場地価格とのバランスに配慮し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部から遠い既成の住宅地域。人口減少と高齢化が顕著。土地需要は低迷が続いている。希にある取引は地縁性が強い。当面地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

市外縁部の住宅地域。街路条件に劣り、山を背にした沿岸部に位置し災害の懸念もある。地縁選好の売買が多い。圏外からの転入は少なく、地域要因に変動の可能性は低い。地価下落が継続、相対的に下げ幅は高い見込。

価格決定の理由

共同住宅はあるが、立地・環境等から貸家需要は少なく賃料水準も低く収益価格は低位に算出された。比準価格は、外縁部を中心に多数収集した取引事例から価格牽連性の高い事例を選択・推算した価格である。現実に成立した取引価格を基礎としており、事実の裏付けのある実証性の高い価格と考える。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は認められない。外縁部に存する既成住宅地域であるが、一定の利便性を有しており、地価の下落幅は小幅に推移している。

地域要因の将来予測

阿南市外縁部に存する既成住宅地域である。新規供給される住宅地に比し市場競争力は弱含みであるが、地価水準の低下に伴う値頃感が認められつつあり、下落基調は収束していくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅が多く、また標準地の画地規模が小さく、賃貸用不動産の想定が現実的でないことから、収益価格の試算を断念した。同じ小学校区内で得られた取引事例との比較検討の上、価格牽連性が強い事例に基づき試算した比準価格は、重視すべき価格と認められる。以上より、代表標準地との検討等を踏まえ、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、単価と総額との関連の適否等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部の旧来からの商業地。生保・物販店等が連坦。地域内で高層マンション分譲中。顧客増が期待される。水準低下もあって、地価の下げ幅は縮小。

地域要因の将来予測

旧国道沿いに形成された中心部の商業地域。商業地が拡散傾向にある中、生保ビルや物販店の集積が見られる既成の街区である。改築中の市役所近傍に位置し車両通行も多く、当面現況の商業性を維持してゆくと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、新規出店のリスク等から貸店舗需要が弱く低位に試算された。比準価格の試算においては、価格牽連性を優先配慮する観点から過去時点の事例も採用、資本の移動性から収集範囲も広域に把握した。格差の補修正は、地域の特性を十分考慮し適切に行い得たと思料され、試算価格の実証性は高いと判断する。以上より、価格指標としての規範性の高い比準価格を基準とし、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に変動は認められない。外縁部の農家集落地域では、需要は限定的であり、地価は前年と同程度の下落幅で推移している。

地域要因の将来予測

利便性に劣る農家集落地域では、土地需要の活性化に繋がる要因を見出し難い状況にある。地価水準の低下により下落幅は逓減していくが、下落基調の収束には時間を要するものと予測される。

価格決定の理由

既成の農家集落地域であり、賃貸用アパート等は見られないことから、収益価格の試算は断念した。最新の取引事例は得られなかったが、沿海部で得られた比較検討に適した取引事例に基づき試算した比準価格は、重視すべき価格と認められる。以上より、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、単価と総額との関連の適否等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文教施設や商業施設への接近性及び幹線街路への連絡性に恵まれる住宅地帯として市場人気が高く、建込み、新規分譲地も見られ、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

阿南市中心市街地の東方に位置する近郊住宅地域として現況利用形態が続く。雑然とした新興地帯であるが、周辺幹線街路の整備や沿線の商環境の向上の影響を受けて、地価は底堅く推移すると予測。

価格決定の理由

 戸建住宅用画地であることから賃貸共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。戸建の自己使用目的での取引が中心であり、快適性を選択の主標とする土地柄からも、類似性の高い事例を標準とした比準価格は市場実態を反映して説得力が認められる。よって、比準価格を採用し、且つ公法規制及び周辺公示地との価格バランス並びに一般的要因や地域要因の変動状況にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。