徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３(阿波橘駅・見能林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,700円

2017年01月01日に行った徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,700円/㎡としました。

徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３
住居表示 
価格36,700円/㎡
交通施設、距離阿波橘、680m
地積204㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森脇英正氏による調査レポート

不動産鑑定士森脇英正
価格36,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因供給余地が高いことに加え、利便性が高い市内中心部周辺の住宅地区との競合が続いていることもあって、一帯の住宅地価は依然として弱含んでいる。
地域要因の将来予測阿南市郊外の国道55号バイパス背後に形成された住宅地域で今後も現況同様に推移していくと予測する。全体的に供給余地が高く、地価は引き続き弱含むと予測する。
市場の特性同一需給圏は阿南市郊外の主として国道55号バイパスの背後に位置する見能林、津乃峰等の圏域で、市街化調整区域内の開発住宅の一部を含む。需要者の中心は、阿南市内に居住或いは勤務するサラリーマン層。近年、上記バイパスの延伸に伴い当近隣地域においても利便性の向上が見られるが、中心部住宅地区との競合から需要に目立った動きはみられず、地価は弱含みで推移している。取引される価格はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因津波被災が懸念される沿岸部や豪雨被害があった地区の需要は弱いが、市内中心部周辺や羽ノ浦地区では需要が改善傾向と地域によって温度差がある。

富永守氏による調査レポート

不動産鑑定士富永守
価格36,700円/㎡
個別的要因特に変動要因はなし
地域要因幹線道路へのアクセスが良好であるが、既成の住宅団地でやや街路が狭く、また、津波被害が想定される沿岸部にあることから、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測高度成長期に津乃峰地区の郊外に開発された既成の住宅団地内に所在する。地域内は住宅地として成熟し、特段の変動要因はないが、近隣に国道バイパスが開通し、徐々に利便性が高まりつつある。
市場の特性同一需給圏は、阿南市東部地域の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者及び勤務者で、県南地域からの移住が多い。当地域周辺は、橘湾の工業開発に伴う宅地需要の増加を受け、市内の中でも急速に市街化された地域であるが、近年は、臨海部企業の雇用減により地理的優位性を失うと共に、住宅地需要の市内分散、津波被害想定等により宅地需要は減少している。価格の中心帯となるのは、土地のみで坪12万円前後である。
一般的要因市内企業の雇用者の増加、住宅ローン減税、低金利等により、宅地需要は回復基調にあるが、宅地需要が市内に分散している。

環境情報

地形・地質

内水面

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：津波浸水域(昭和21年(1946)12月21日 南海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8882691
北緯 134度6572692

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番２６徳島県阿南市橘町東中浜１７４番徳島県阿南市大潟町２１０番５３

参考：近隣駅の地価相場

阿波橘駅(地価相場 36,700円/㎡)見能林駅(地価相場 32,900円/㎡)阿南駅(地価相場 33,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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