徳島県阿南市見能林町貞成３８番８(見能林駅・阿波橘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,500円

2017年01月01日に行った徳島県阿南市見能林町貞成３８番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,500円/㎡としました。

徳島県阿南市見能林町貞成３８番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県阿南市見能林町貞成３８番８
住居表示 
価格39,500円/㎡
交通施設、距離見能林、800m
地積172㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況西7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤嶋鉄哉氏による調査レポート

不動産鑑定士澤嶋鉄哉
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に変動は認められない。外縁部に存する既成住宅地域であるが、一定の利便性を有しており、地価の下落幅は小幅に推移している。
地域要因の将来予測阿南市外縁部に存する既成住宅地域である。新規供給される住宅地に比し市場競争力は弱含みであるが、地価水準の低下に伴う値頃感が認められつつあり、下落基調は収束していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、阿南市の中心市街地南方外縁部に存する住宅地域を圏域とする。需要者は、阿南市内で就業する一次取得者層を中心として、市内他地区からの転入者も見られる。外縁部の既成住宅地域では、新規供給される住宅地に比し市場競争力に遜色が認められるが、利便性が比較的良好であることから、需要の底堅さが窺える。需要の中心となる価格帯は、土地が170㎡を標準として600∼700万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円程度。
一般的要因人口は減少傾向にあるが、地域経済は相対的に堅調である。市内の住宅地域では、需要が底堅い一部の地区を除き全般的には弱含みである。

富永守氏による調査レポート

不動産鑑定士富永守
価格39,500円/㎡
個別的要因特に変動要因はなし
地域要因見能林地区の中心部の近郊にあり宅地開発が活発で、市街地が拡がりつつある。地価の値頃感と景気の回復に伴い、地価の下落は縮小している。
地域要因の将来予測住宅地域として熟成されつつあり、当面は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阿南市東部地域の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者及び勤務者である。当地域周辺は、橘湾等の工業開発に伴う宅地需要の増加により市街化されたが、近年は、臨海部企業の雇用数が削減される一方で、上中町を拠点とする企業の雇用増により、宅地需要が当該企業周辺の市北西部にも向かい、また、徳島市寄りの羽ノ浦町の住宅地との競合もあり、宅地需要は拡散している。価格の中心帯となるのは、土地で坪12∼13万円前後である。
一般的要因市内企業の雇用者の増加、住宅ローン減税、低金利等により、宅地需要は回復基調にあるが、宅地需要が広い市内に分散している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
災害リスク：津波浸水域(昭和21年(1946)12月21日 南海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8982152
北緯 134度6696844

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県阿南市富岡町木松１５番３徳島県阿南市橘町東中浜１７４番徳島県阿南市中林町山ノ下５０番３徳島県阿南市大潟町２１０番５３徳島県阿南市学原町松ノ久保１２番１徳島県阿南市中林町原３５番１

参考：近隣駅の地価相場

見能林駅(地価相場 32,900円/㎡)阿波橘駅(地価相場 36,700円/㎡)阿南駅(地価相場 33,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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