地域要因

中心部の旧来からの商業地。生保・物販店等が連坦。地域内で高層マンション分譲中。顧客増が期待される。水準低下もあって、地価の下げ幅は縮小。

地域要因の将来予測

旧国道沿いに形成された中心部の商業地域。商業地が拡散傾向にある中、生保ビルや物販店の集積が見られる既成の街区である。改築中の市役所近傍に位置し車両通行も多く、当面現況の商業性を維持してゆくと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、新規出店のリスク等から貸店舗需要が弱く低位に試算された。比準価格の試算においては、価格牽連性を優先配慮する観点から過去時点の事例も採用、資本の移動性から収集範囲も広域に把握した。格差の補修正は、地域の特性を十分考慮し適切に行い得たと思料され、試算価格の実証性は高いと判断する。以上より、価格指標としての規範性の高い比準価格を基準とし、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

文教施設や商業施設への接近性及び幹線街路への連絡性に恵まれる住宅地帯として市場人気が高く、建込み、新規分譲地も見られ、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

阿南市中心市街地の東方に位置する近郊住宅地域として現況利用形態が続く。雑然とした新興地帯であるが、周辺幹線街路の整備や沿線の商環境の向上の影響を受けて、地価は底堅く推移すると予測。

価格決定の理由

 戸建住宅用画地であることから賃貸共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。戸建の自己使用目的での取引が中心であり、快適性を選択の主標とする土地柄からも、類似性の高い事例を標準とした比準価格は市場実態を反映して説得力が認められる。よって、比準価格を採用し、且つ公法規制及び周辺公示地との価格バランス並びに一般的要因や地域要因の変動状況にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地に比較的近いことから周辺で宅地開発の動きも見られるが、地縁性の強い農村集落のため、外部からの需要がなく、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農村集落といった地域柄、アパート等の収益物件は皆無であり賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しない。一方、比準価格については、近傍での取引件数が極めて少ないため、広域的な類似地域からの事例収集とならざるを得なかったが、地域特性が比較的類似するものを選択して試算した。したがって、比準価格を標準とし、地域の推移動向をも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は認められない。外縁部の農家集落地域では、需要は限定的であり、地価は前年と同程度の下落幅で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成の農家集落地域であり、賃貸用アパート等は見られないことから、収益価格の試算は断念した。同じ小学校区内で得られた取引事例との比較検討の上、価格牽連性が強い事例に基づき試算した比準価格は、重視すべき価格と認められる。以上より、代表標準地との検討等を踏まえ、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、単価と総額との関連の適否等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路、中心部への接近性の良い住宅地域。調整区域を含む周辺部で宅地分譲中、その価格水準から、本件地域の地価は底値圏に近いと推定される。

地域要因の将来予測

比較的中心部に近い旧国道背後の既成住宅街区。南東約110mで宅地分譲中（調整区域）。また、北方約50mでも分譲のための土地整備がなされている。近隣地域も住宅地域としての成熟が予想される。

価格決定の理由

比準価格は、市街化調整区域の新規分譲を含め、市場の競合する類似地域の事例を多数収集し、価格牽連性の高い事例を選択し算定した。直近1年の市場で成立した価格を根拠とし、変動する直近の市場動向を反映した実証性の高い価格が得られた。収益価格は、画地規模が小さく、貸家市場も未成熟で規範性が乏しいため試算は割愛した。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。