徳島県阿南市宝田町今市イシン坊２番５(阿南駅・西原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,000円

2017年01月01日に行った徳島県阿南市宝田町今市イシン坊２番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,000円/㎡としました。

徳島県阿南市宝田町今市イシン坊２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県阿南市宝田町今市イシン坊２番５
住居表示 
価格33,000円/㎡
交通施設、距離阿南、2,300m
地積179㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺島侑氏による調査レポート

不動産鑑定士寺島侑
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はなし。
地域要因幹線道路、中心部への接近性の良い住宅地域。調整区域を含む周辺部で宅地分譲中、その価格水準から、本件地域の地価は底値圏に近いと推定される。
地域要因の将来予測比較的中心部に近い旧国道背後の既成住宅街区。南東約110mで宅地分譲中（調整区域）。また、北方約50mでも分譲のための土地整備がなされている。近隣地域も住宅地域としての成熟が予想される。
市場の特性同一需給圏は、市街地近郊から郊外に至る住宅地域をその圏域とする。主たる需要者は、市内企業勤務者・居住者等。企業勤務者等の宅地需要が増加、市中心部の住宅地は下げ止まっており、本件地域も底値に近い。周辺部で宅地開発が連続しており、高めの分譲地が見られる。地価水準の低下もあって下落は収束に向かうと予測する。市場の中心となる価格帯は、土地180㎡で600万円前後である。
一般的要因市内道路網の整備活発。業績好調な企業を擁し、その周辺では土地取引が増加。中心部の地価は安定的。外縁部は下落幅縮小するも2極化の傾向有り。

澤嶋鉄哉氏による調査レポート

不動産鑑定士澤嶋鉄哉
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に変動は認められない。外縁部に存する既成住宅地域に対する需要は低調であるが、地価の値頃感により、下落幅は小幅に推移している。
地域要因の将来予測阿南市外縁部に存する既成化した住宅地域である。新規供給される住宅地に比し市場競争力は弱含みであるが、地価水準の低下に伴う値頃感が認められる局面にあり、下落基調は収束していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、阿南市の中心市街地西方外縁部に存する住宅地域を圏域とする。需要者は、阿南市内で就業する一次取得者層を中心として、市内他地区からの転入者も見られる。既成化した住宅地域であり、新規供給される住宅地に比し市場競争力に遜色が認められるが、利便性は比較的良好であり、一定程度の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地が180㎡を標準として600万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円程度。
一般的要因人口は減少傾向にあるが、地域経済は相対的に堅調である。市内の住宅地域では、需要が底堅い一部の地区を除き全般的には弱含みである。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9237367
北緯 134度6420895

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

阿南駅(地価相場 33,000円/㎡)西原駅(地価相場 33,400円/㎡)阿波中島駅(地価相場 33,000円/㎡)見能林駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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