地域要因

地域要因に特段の変動はない。生活利便性は比較的高く、値頃感等もあり需要は回復基調だが、周辺での宅地供給の影響等より、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

中心市街地付近の生活利便性に優る住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測。値頃感もあり需要も回復基調だが、価格競争力の高い郊外部での宅地供給増等より、地価水準は今後も弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主である中、近時の需給動向を反映し概ね信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件もあるが、遊休地活用が主であり、土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等より、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立脚し、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、郊外型大規模店舗の隆盛に対し相対的地位低下、衰退傾向が継続。値頃感もあるが需要はやや弱く、地価も下落傾向。

地域要因の将来予測

中心部に近い幹線沿いの商業地域として同様に推移すると予測。隣接市町の郊外型大規模店舗への顧客流出、人口減、IT通販の発達等より商況は低下傾向。店舗地需要はやや弱く、地価も下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の店舗等が主であるが取引が少ない中、広範囲から概ね信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、収益価格は商況悪化等から適正賃料を収受し得ないため相当低位に試算され、収益用賃貸物件が多くない地域実情等も鑑みれば、その相対的規範性は劣ると判断する。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点から規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金融機関等が見られる既成商業地域であるが、中心商業地の空洞化は著しく、宅地需要は減退傾向にあるが、値頃感により下落幅は縮小傾向。

地域要因の将来予測

中心市街地の既成商業地として成熟しており、当面は現状で推移すると予想されるが、当該商業地の需要は低調であり、地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

事業者向けの賃貸市場は未成熟で、自用目的取引が主となる地域であるため、収益価格の信頼性は劣る。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においては市中心部周辺の一定の規範性のある事例等を中心に試算し得た。従って、市場性を反映した価格として説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

接近性、利便性でやや劣る地域であるが、当面は現状を維持し、地価は小幅ながら下落傾向が続く。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、当面は現状の居住環境を維持するものと予測する。人口の減少等が続いており、需要は減退傾向で、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の賃貸物件も一部見られるが、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は信頼性のある取引事例より求めたもので、実証的である、よって、代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の宅地供給増等により当該地域の宅地需要は減退傾向。新善通寺病院完成に伴う地価への影響は具体的に現れてはいない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己所有目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求めることができなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においてはやや広域的ではあるが一定の規範性を有する更地事例から試算し得た。採用した手法は1手法であるが、信頼性の高い比準価格を中心に、周辺標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。