地域要因

県道15号へのアクセスは良好であるが、山麓部に位置し、土砂災害警戒区域に指定されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域に存している。一部には共同住宅も見られるが、画地条件等を鑑みて経済合理的な賃貸事業の成り立つ地域ではないため、本件では収益還元法は適用を断念した。主たる市場参加者である居宅を探す個人は、周辺の地価水準を取引の指標としており、比準価格は有力な指標と成り得る。市場実態を反映する比準価格を標準とし、市場の動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高台の住宅地域で、高齢化社会を迎え、坂道のある高台住宅地が敬遠されて宅地需要が弱く、弱いながら下落が継続している。

地域要因の将来予測

開発時期の旧い坂道を伴う雛壇状の住宅団地で、分譲後年数の経過で住民も高齢化し、空家の漸増が予想される。少子高齢化、人口漸減で住宅地需要も弱く、高台住宅地は人気がなく、緩やかな地価下落傾向を予想する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ低い高台の住宅団地である。用途地域が第1種低層住居専用地域で容積率が低く充分な賃貸面積を確保できず、共同住宅の賃貸事業計画を想定することが困難なため収益価格は試算しなかった。当該地域での土地取引は、自己使用目的での取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

長期の地価下落傾向の継続により、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の多い錦帯橋近くの住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模の一般住宅が立ち並ぶ既存の住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件は僅かで、自用目的の取引が中心である。よって、収益還元法の適用は割愛した。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好な住宅地域で、潜在的な需要も認められ、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

利便性の良い住宅地域であり、特段の地域変動要因等は認められず、暫くは現状維持的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地であり、画地規模等を考慮しても経済合理性の認められる賃貸住宅の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格は多数の取引事例より試算され、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる市場の実態を反映し、実証性等に優れ、その説得力は高いと判断される。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。