地域要因

坂町中心部から遠方にある集落に位置する平坦部の住宅地域である。地域の変動は見られないが、潜在的な土地需要が根強い地域である。

地域要因の将来予測

坂町中心市街地と別個独立した小屋浦地区の平坦部に位置する既成住宅地域であり、街路はやや劣るが住環境は比較的良好である。近隣地域及びその周辺での地域変動は見られず、今後も現況のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、小屋浦駅に程近い自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周囲にアパート等の賃貸物件は見受けられず、経済合理性に合致した賃貸市場が未形成であると判断した為、収益還元法は適用し得なかった。一方、比準価格は、不動産市場に於ける実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性の高い価格と認められる。よって、本件では比準価格を標準に、市場の需給動向等にも留意した上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道沿いの熟成した地域で特段の変動はない。当該圏域においては諸条件に恵まれていることから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は天応地区に存する住宅地の信頼性の高い取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い。当該地域は周辺にアパート等も見受けられるが、取引は実需が中心の住宅地域であり、経済合理的な賃貸市場は成立していないため収益還元法は適用できなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格等にも十分留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

坂町中心部よりやや離れた傾斜部の住宅地域であり、特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

坂町中心部から距離がある傾斜地に位置する住宅地域であり、平坦部と比較し需要は弱い。近隣地域及びその周辺では県道の早期整備工事が進捗しているが完成まで暫く時間を要する為、当面は静態的にすると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、傾斜部に一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、取引の大半は自己使用目的である。周辺にアパート等の賃貸物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が未成立であると判断した為、収益還元法は適用し得ない。一方、比準価格は、近時の不動産取引の実勢を反映しており客観的且つ実証的で、規範性は高い。よって、本件では、比準価格を標準に、代表標準地との均衡及び市場の需給動向等にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅、事業所等が建ち並ぶ地域である。画地規模が大きいものは、共同住宅が徐々に多くなりつつある。

地域要因の将来予測

生活利便性の高い市街地の住宅地域であり、低層の一般住宅地より、徐々に中高層の共同住宅地に移行すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は、共同住宅、一般住宅、小規模事業所等が混在しているが、徐々に共同住宅が多くなりつつある。大規模画地は大部分が開発業者主導の価格形成であることを考慮し、大規模画地の取引事例に基づいた比準価格及び投資採算性からの開発法による価格をほぼ同等と判断し、両価格の中庸値に近い上記価格を鑑定評価額と決定した。

地域要因

特段の地域的変動要因は見あたらないが、小用方面に向かうバスが予約制マイクロバスであるなど、交通利便性が低下している。

地域要因の将来予測

広島市方面への玄関口である西沖桟橋に近く、古くからの住宅地域である。高齢化や人口減少が進んできており、公共交通網が縮小となっている状況もあり、当面は不動産需要の低迷が続くと思われる。

価格決定の理由

 当該地域は島嶼部における自用の戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、収益性を目的とした市場参加者は少なく賃貸市場が未成熟のため収益価格は試算しない。よって現実の取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場の動向、前年価格とのバランス並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。