地域要因

小学校に近いが、市街化調整区域内に位置し、農家集落的特性が強い地域である。土地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の山裾に位置する既成住宅地域で、土砂災害警戒区域内に位置する。農家集落的特性が強く、土砂災害への心理的不安感もあり、地価は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は旭川堤内地の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は市街化調整区域に開発された古い小規模分譲地であり、周辺には賃貸共同住宅がみられず、建築規制により共同住宅の建築が困難なため、収益還元法は適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

都市計画道路の部分開通により宅地化が進んでいる。利便施設も増えていくものと予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、同一地区内の新しい住宅と古くからの農家住宅が混在している住宅地域の事例による実証性の高い価格である。一方収益価格は、画地規模が小さく、公法規制も1低専のため、賃貸用不動産を想定することがやや実現性を欠くため適用出来なかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との均衡や前年価格からの推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

東岡山駅近くにある古い中規模分譲住宅団地である。道路幅員は狭い上、建物は築年が古いものが多く、居住環境は周辺地域に比べてやや劣る。地価は引き続き、横ばい又は微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も散見されるが、当該標準地の画地規模が小さく、標準的な駐車場の想定が困難なため、収益価格は求め得なかった。よって求められた試算価格は比準価格のみである。しかし採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

周辺で道路の開通や区画整理が行われ、中心部への利便性、居住環境が向上した。このため宅地開発が活発であり、更地取引も多い。近隣地域周辺の需要も高まっており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみである。周辺は規模の小さい戸建住宅が連なり、収益価格は求め得なかった。しかし、採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って居住の快適性が優先される住宅地域であることから、比準価格を標準に、代表標準地、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。