地域要因

周辺では分譲地開発も多く見られ、市場動向自体は比較的活発化している。ただし、販売価格自体は低廉なものが多く、地価は依然として微減傾向。

地域要因の将来予測

郷内地区の東部では販売価格は比較的低廉であるものの分譲地開発が活発である。利便性に加え地価水準が比較的低位なため一定の需要が維持されている。地価動向は概ね横ばい傾向にある。

価格決定の理由

共同住宅も見られることから収益還元法を適用したが、賃貸市場で成立している賃料水準が自己所有地を前提として形成されているため、収益価格の地価への影響力は殆ど無いのが市場実態である。取引事例比較法では採用した全事例が郷内地区東部の新しい分譲地であり、最近の市場動向を反映した信頼性が認められる。昨年からの変動要因等から検討した結果も比準価格が妥当と判断したので、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道沿いの路線商業地であるが、大型車両等の通過交通が大半であり、繁華性はやや低い。商業地需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、やや繁華性の劣る路線商業地域である。収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたものであるが、必ずしも賃貸用不動産が一般的ではなく、自用建物も多く認められる。比準価格は同一需給圏内における類似の取引事例より求めたもので、市場の実態を反映した試算価格である。よって比準価格を重視し、収益価格を比較衡量のうえ、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

二極化の選好性弱い地域にあるため、需要は弱い。郷内地区において瀬戸中央自動車道以西地区は取引が殆ど見られない。

地域要因の将来予測

下水道工事が完了し平成28年中の供用開始が見込まれる。地域状況は今後も概ね現状維持程度と予測。郷内地区西端部の地価水準低位な古い住宅団地で選好性は弱い。二極化が進み当面地価下落が継続すると予測する。

価格決定の理由

地域状況および画地規模等から賃貸共同住宅の想定に基づく収益還元法に意義が認められず適用しなかった。取引事例比較法の適用に際しては、郷内地区西部の選好性が弱く取引自体が少ないため、採用した事例はいずれも郷内地区東部のものとなったため一定の信頼性を有するものの検証を要する。昨年からの変動要因や代表標準地との検討結果を踏まえ、比準価格には市場性を反映した信頼性を有すると判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。

地域要因

彦崎駅に近い古い分譲住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域で、地域要因に大きな変化はないものと予測する。需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とした分譲住宅地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。自己使用目的で取引される住宅地においては快適性や利便性が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので比準価格を採用し、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。