地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地から離れた農家集落地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は予想し難いため、当面は現状で推移するものと予測する。外部からの転入者がかなり少ないため、地価は下落基調が継続すると予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の在来住宅地であり、共同住宅等の収益物件は皆無に等しいため、収益価格は試算できなかった。比準価格については、5事例とも標準地と同じ農家集落内に位置する「調区」内宅地の事例を選択しているため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。よって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断する。

地域要因

成熟した工業地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は工業地域として成熟しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は弱含みのまま継続するものと思料される。

価格決定の理由

賃貸工場、倉庫等は少なく、自用目的での取引が支配的な地域であり、賃料水準の把握が困難であることから、収益還元法の適用は断念した。需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺の取引価格水準であると考えられ、求められた比準価格には十分な説得力があるものと思料される。よって、同一需給圏内の類似地域における工業地の取引事例から試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

寒河本庄岡山線の供用開始、備前日生大橋の開通等があるも、備前市東端部に位置し、利便性に劣ることから宅地需要は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は寒河地区の住宅地の取引事例から求められており、実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は低層戸建住宅を中心とする標準的な住宅地域であり、共同住宅等の収益建物は極めて少なく収益還元法は適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討、今後の動向にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。