地域要因

古くからの住宅地域で、周辺市町等からの転入は限られているという状況にあって、宅地需要は低く、地価動向としては、下落傾向が続いてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存の住宅地域で、賃貸需要が相当低い地域であるため、原価法とともに収益還元法も適用することができなかった。取引事例比較法による比準価格については、一応玉城町内の類似地域における取引事例価格から試算した価格で、試算値間の開きがやや大きかったものの、比準内容等を精査して判定したものでもあるので、市場の実態を一応反映した価格が試算できていると思う。よって一応市場性を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの住宅地域で、周辺には畑等も混在する状況にある。住宅地としての需要はあまりないというのが現状で、地価動向としても下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの住宅地域で土地の利用状況等に殆ど変化はい。周辺では新規の小規模な宅地開発等も散見されるが、宅地需要があまりないので、宅地供給面での過剰感も出てきているるため、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

既存の住宅地域で、近隣内の画地が全般的に小規模画地であるため、原価法・収益還元法は適用できなかった。比準価格については、一応玉城町内の類似地域における取引事例価格から試算した価格で、試算値間の開きが大きかったものの比準内容等を精査して判定したものでもあるので、市場の実態を一応反映した価格が試算できていると思う。よって市場性を一応反映する比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町内または隣接市町等の郊外型商業施設等との競合関係にあり、町中心部における古くからの商業地域である当近隣は商業性の低下傾向が続いている。

地域要因の将来予測

玉城町中心部における古くからの商業地域であり、商業性の低下等もあって住宅地へ移行する傾向さえもみられる。以前から商業地としては長期的な衰退傾向にあるので、地価動向としては下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

古くからの地域であるため原価法は適用できなかった。収益価格については、自用目的での取引が中心で賃貸市場が必ずしも成熟していないので低めの価格になってしまう。比準価格は、玉城町内から隣接町内にかけての類似地域内に存する取引事例価格から試算した価格であるが、市場の実態は一応反映されていると判断する。よって収益価格は参考に留め、一応市場性を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

同一路線沿いに食品スーパーを核とする複合商業店舗が建設中であるが、近隣地域への波及効果は期待できない。

地域要因の将来予測

やや繁華性を欠くものの、県道沿いの路線商業地域として概ね熟成しており、現状維持で推移するものと予測するが、同一路線沿いに複合商業店舗ができるため、商業地域としての相対的地位の低下が懸念される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性が高い商業地の取引事例を広域的に収集し、比較検討のうえ試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。一方、当該地域周辺では賃貸店舗等も見られるが、収益物件を新築する場合の投資効率は非常に悪く、賃貸建物の建築を前提とした土地取引はほとんどないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、説得力に富む比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。