地域要因

 昭和40年台に開発された熟成した住宅団地。高齢化に伴い供給過多の動向を察知する。

地域要因の将来予測

 昭和40年代に開発された住宅団地で、近年開発された住宅団地に較べ道路幅員が狭小である。また、住民の高齢化も進んでおり、周辺には新興の住宅団地も多く見られ、当該地域の地価は弱含みの推移を予測する。

価格決定の理由

 画地規模も小さく低層住宅地域で共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は利便性及び快適性を価格判断の基準とする傾向にある。鑑定評価額は、全般的な類似地域の価格体系、あるいは可児市等の市場状況等を勘案し決定した。近隣地域の市場性等も加味し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額は比準価格をそのまま適正と判断し決定した。

地域要因

熟成した郊外の大規模住宅団地で、居住者の高齢化が進行し、宅地需要が減少。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した戸建住宅団地。他の多治見市内郊外の開発時期の古い住宅団地と同様に需要は減退傾向にある。今後高齢化から空き家の増加が懸念され、地価は下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅団地であり自用目的での取引が中心である。収益物件は、転勤等に伴う一時的利用としての貸家供給が通常で、投資効率は極めて低く投資目的での売買はほぼ皆無である。このため収益還元法は適用しなかった。利便性や快適性が重視される住宅地であり、市場性を反映した比準価格を採用することが妥当である。同一団地内の売り情報等も考慮し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内の街路について、側溝の整備を伴う道路幅員の拡幅が行われている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺では居住環境に着目した自己使用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため取引事例を基礎とする比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺は賃貸市場が未成熟で共同住宅は殆ど見られない。また、対象標準地は規模が小さく、共同住宅を想定することが困難である。よって、収益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した郊外の大規模住宅団地であり、地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅団地として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持していく、と予測する。団地内は居住者の入れ替えが少なく、高齢化が徐々に進行している。このため、地価水準は弱含みで推移する、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は郊外の大規模住宅団地内にあり、居住環境に着目した自己使用目的の取引が中心となっている。また、市場参加者は取引価格の水準を指標に価格を決定する傾向にある。取引事例を基礎とする比準価格はこのような市場の特性に合致し、説得力が高い。一方、近隣地域内の用途は戸建住宅にほぼ純化しているため、対象標準地に共同住宅を想定することは現実的ではない。従って、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地の所在する小泉小学校校区は、人口、世帯数とも増加しており、不動産取引、需要も堅調である。

地域要因の将来予測

昭和59年頃開発された戸建住宅団地。JR中央線「多治見駅」まで約5分のJR太多線「小泉」駅徒歩圏にあり需要は底堅く、周辺では数区画の宅地開発も増加している。地価は横ばい状態が今後も続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅団地であり自用目的での取引が中心である。収益物件は、転勤等に伴う一時的利用としての貸家供給が通常で、投資効率は極めて低く投資目的での売買はほぼ皆無である。このため収益還元法は適用しなかった。利便性や快適性が重視される住宅地であり、市場性を反映した比準価格を採用することが妥当である。類似不動産の地価動向を考慮し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。