地域要因

 既存の住宅地域で、JR坂祝駅に近接する。地域南東部に中規模の住宅団地の造成が完了し、漸次新築家屋が顕在化しつつある。

地域要因の将来予測

 JR坂祝駅に近い中心市街地を形成する既存の住宅地域。地域南東部に住宅団地（40区画）の開発（平成25年7月工事完了）も見られ、徐々に新興の住宅地域として顕在化しつつあり、その影響に留意される。

価格決定の理由

 賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は近年では利便性を中心に価格判断の基準とする傾向にある。従って本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 農地を始めとする低利用地が多いなかに小規模戸建分譲地等も見られる住宅地域で、徐々にではあるが開発が進捗中の地域である。

地域要因の将来予測

 美濃加茂市境に近い酒倉地区にあって、小規模な住宅地開発も存する新興住宅地域で、当分は現状推移を予測する。地域経済は依然不透明さを残しており、地価は当分の間は弱含みの推移を予測する。

価格決定の理由

 賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は近年では利便性を中心に価格判断の基準とする傾向にある。従って本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

 国道21号バイパス（各務原鵜沼∼当町大針）が、昨年全線供用が開始された。当地区の幹線道路機能は相対的に低下してきた。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、収益還元法は適用しなかった。従って本件は、当町の他、隣接市等で収集した商業系の事例も広く採用した。以上に基づき本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる取引価格に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

低層住宅のほか社員寮や事業用の駐車場などが混在している状況で、都市ガス配管工事が徐々に進展しているほかは、目立った変化は無い。

地域要因の将来予測

大規模工場に近く、現況の土地使用は低層住宅のほか社員寮や事業用の駐車場などが混在している。鉄道駅からは徒歩圏内であるが、小学校にはやや遠いため、概ね現状維持的に推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺では共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅が中心の地域であり、また当該標準地は賃貸物件の敷地としては面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため収益還元法は適用しなかった。土地取引は居住の快適性・利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心の地域であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

大型住宅団地に隣接する土地区画整理後の住宅地域である。JR鵜沼駅近くの302区画の戸建住宅地と競合している。

地域要因の将来予測

JR鵜沼駅に近い区画整理後の住宅地域。利便性が高く、根強い需要はあるが、画地規模が大きく総額の観点から動きは鈍い。また、名鉄犬山線沿線の住宅需要は愛知県側で留まっており、地価は若干の下落傾向にある。

価格決定の理由

節税目的や遊休地を活用したアパート、賃貸マンション等が散見されるが、対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築することができず、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心であり、快適性を重視する住宅地であるので、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。