地域要因

国道等にも近く、一般住宅、事業所等が混在する既成住宅地域であるも、当町全体としては不動産需要は依然として稀薄である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 町の中心部、国道等に近く利便性等に優れていることから，周辺地域においてはアパート等貸家も散見される。収益物件への新規投資は既住の地主が主であり，取引は自用の戸建住宅の取得を目的としたものが大半を占める。従って市場実態を反映する比準価格を重視し，収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

当町内の中心商店街であるも、郊外型大型店等への顧客流出が続き、収益性の低下、景気低迷による当該地域での業務用地需要は減少している。

地域要因の将来予測

当該地域は同町中心部に位置し、小規模小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域で、近年の郊外大型店舗の進出及び少子高齢化による消費需要の減退により当該地域の収益性は年々低下しており、衰退傾向が続いている。

価格決定の理由

 求められた試算価格は開差を生じ、収益価格は低位に求められた。対象近隣地域内は自用の店舗等が中心であり、賃貸物件は少なく、後継者難による空き店舗、又は店舗の移転等による賃貸が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低い。取引は自用目的での取引が大半である。よって、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を中心にして、収益価格の意義も十分参酌して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

当町内でも比較的住環境の整った住宅団地地域として一定の需要があるも、地域内地価は依然としてやや弱含み傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既存の住宅地団地域で，熟成度が高く開発余地も無いことから現状を維持しつつ推移していくものと思われる。地価は昨今の経済情勢を反映し，弱含みで推移と予測。

価格決定の理由

 対象地域は早い時期から整備された住宅団地地域で，民間アパートはほとんど見られず，自用の居住目的で土地を取得する事が大半である。比準価格は，比準過程も適切と認められ、市場の実態を反映し規範性は高い。収益価格は、地域性自体が快適性を重視する地域であるため実勢とやや乖離して求められており，規範性がやや弱い。よって，比準価格を重視し，収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

住宅団地内に空地もあり供給圧力のほうが強い。また、周辺での新興住宅地域の勢いに押され地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

当該地域は，熟成度の高い戸建住宅地域である。周辺の新興住宅地域に需要が移行しつつあり、地方経済の不透明感も相まって地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

求められた試算価格は開差を生じた。収益価格が比準価格よりも低く求められたが、これは近隣地域における賃貸市場は総じて未成熟であり、供給過剰傾向から賃料水準も低位に留まり、かつ築年の古いアパートは空室も増加していることによるものである。周辺の不動産取引は自用目的が中心であることから、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

当町内の中心的商店街であったが、郊外型大型店等への顧客流出が続き、収益性の低下、景気低迷による当該地域での業務用地需要は減少している。

地域要因の将来予測

当該地域はJR「市田」駅近くの小規模小売店舗等を中心とした既存の商業地域である。郊外型大型店等への顧客流出の影響を受け地域商況の地盤沈下は著しく，地価は引き続き下落していくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域内の店舗等は自用が大半で，地域の商況が衰退化傾向にあることから空き店舗に対する賃貸需要は弱く，事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は概して低い。従って収益性からの価格接近は信頼性が乏しいものと判断する。本件では最近の地価動向を反映した比準価格を重視し，収益価格を参考として、代表標準地の価格との均衡に留意し，鑑定評価額を上記の通りと決定した。