地域要因

商店街のアーケードが撤去される等、衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

路線商業施設への顧客流出により、繁華性が低下しており衰退傾向が続いている。需要は減退し、地価も当分の間、下落傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

燕市に存する複数の商業地等の取引事例を採用し、比準価格を試算した。近隣地域周辺は衰退傾向にある商業地域で、経済合理的な賃貸物件の経営が困難であり、賃貸需要も乏しく賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。従って、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、商業地の市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

作業場等も見られる住宅地域であり、地域的には衰退傾向にあるほかは、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

作業場等も見られる住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。地縁者を中心とする需要者の特性から土地の需要は弱く、地価は下落基調と予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格を求めた。当該地域及びその周辺において賃貸住宅は殆ど見受けられず、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。本件においては採用事例の取引時点も比較的新しく、比準過程における要因格差も概ね妥当な範囲内に収まり、求められた価格も開差が比較的小さいので比準価格は説得力を有すると思料する。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場等も混在する既成住宅地域であるため、選好性の程度はやや低いものと判断される。

地域要因の将来予測

住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺では、自己居住目的の取引が中心であり、信頼性のある取引事例を採用し、比準価格を試算した。一方、戸建住宅の賃貸市場は無いため、共同住宅を想定して収益価格を試算したが、十分な賃料が収受されていないこと等を反映して低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市場に売物件が供給されないため、最近取引が見られないが、最寄り駅等に近く、繁華性も高いこと等から不動産需要の高い地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の商業地等の事例から試算され、市場性を反映した価格を求めることができた。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等もあって収益価格は低位に試算された。商業地域では収益性が重視されるが、路線商業地域の賃貸市場は個別性が強く、適正な賃料水準を把握することが困難であるため、収益価格の精度はやや劣ると判断する。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅が多い郊外の住宅地域でアパート等はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で建物を賃貸する目的での土地取引は無く、収益還元法は適用できなかった。自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。