新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外(燕駅・燕三条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,700円

2017年01月01日に行った新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外(新潟県燕市殿島１−５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,700円/㎡としました。

新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外
住居表示殿島１−５−７
価格37,700円/㎡
交通施設、距離燕、1,700m
地積495㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に工場が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小嶋能憲氏による調査レポート

不動産鑑定士小嶋能憲
価格37,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場等も混在する既成住宅地域であるため、選好性の程度はやや低いものと判断される。
地域要因の将来予測住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧燕市内の中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者は市内在住の個人が多くを占めるが、市外からの転入も見られる。住宅需要の中心は郊外の区画整然とした新興住宅地域や利便性に優る井土巻地区等に移行しており、旧燕市中心部の既成住宅地域に対する需要は弱くなっている。土地は700万円から1000万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因燕市の人口減少率、高齢化率はいずれも県全体を下回っているが、市内各所にて小規模分譲が続いていることから地価は弱含みである。

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格37,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規分譲地との競合により、作業場等も混在する既成住宅地域への需要は弱含みの傾向である。
地域要因の将来予測既成住宅地域で、地域要因の変動も特にないことから現環境を維持しながら推移するものと予測される。全般的な既成住宅地での弱含みの需要を反映し、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧燕市内の住宅地域及び住宅のほかに店舗・作業所等も見られる混在地域である。需要者は市内居住者が中心となるが、市外からの流入も見られる。住宅地の需要は郊外の新規分譲地が中心となっており、既成住宅地に対する需要は弱い。土地は800∼1300万円程度、新築戸建物件は2000∼2500万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因燕市の人口は減少、世帯数は増加傾向で推移している。県内の景気は踊り場の状況が継続しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6567588
北緯 138度9239339

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県三条市須頃２丁目９４番新潟県燕市南１丁目６７８９番１４新潟県燕市大字燕字東郷４４３８番１外新潟県燕市井土巻３丁目２０１番外新潟県燕市水道町４丁目７４２番１新潟県燕市大字燕字西郷３１４４番１外２筆新潟県燕市南４丁目６２８０番２９

参考：近隣駅の地価相場

燕駅(地価相場 39,100円/㎡)燕三条駅(地価相場 40,100円/㎡)西燕駅(地価相場 38,400円/㎡)北三条駅(地価相場 43,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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