地域要因

少子高齢化が進み、建物の密集度が高い。周辺の新興地と比較して選好性が劣り、需要は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が未成熟で画地的にも賃貸用住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は適用しない。全般的に取引が少なく、特に既成エリアで指標となる事例が少なかったが、比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映した信頼性を有する価格と判断される。当該地域における土地の需給、地域情勢等を勘案し、この信頼性を有する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済みの住宅地域であるが、スーパーや公共施設等から若干離れる。依然空地も残り、駅北側エリアに比べて需要は減退している。

地域要因の将来予測

区画整理済みの地域であるが、駅北側エリアに比べると利便性が劣る。少子高齢化による全般的な需要減や割安な新規分譲地の出現等により、当該地域の選好性は低下している。当面この傾向は続くと予測する。

価格決定の理由

大半が自用の住宅としての利用であり、賃貸を前提とした需要は極めて限定される。現実の市場実態を鑑みると収益還元法の合理性が乏しいことは自明であるから適用しなかった。取引事例比較法は取引が少ない実状になるものの、市場参加者の行動意識に適合した合理的な手法であり、求めた比準価格の説得力は高い。従って、比準価格を重視し、当該地域の需給動向並びに将来予測等をも考慮し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路事情の劣る古い開発地域であり、地域に特段変化はみられない。新興の分譲地の出現により需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

北方の県道西中糸魚川線背後付近で新たな民間分譲地の供給が増えつつあり、開発期が古く道路事情が劣る当該地域の選好性はより低下している。需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、アパート等の賃貸物件が僅少であること等から経済合理的な賃貸想定が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し、市場参加者に対する説得力も高い価格と判断される。比準価格は代表標準地との検討による価格との均衡も得ており、この点からも説得力を備えた価格といえる。以上から信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新幹線関連の道路整備等に伴い、駅南側の一部で環境性の進展は認められるが、既成地域の需要は依然低調な状況にある。

地域要因の将来予測

糸魚川駅に近いことから、新幹線関連に伴う進展、波及の期待はある。ただし、依然として既成地域の需要は弱い動きにあり、新興地域に比して選好性も劣ることから、地価は当面軟調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の賃貸物件が若干みられるが、取引は自用目的が中心である。また、経済合理性にかなう賃貸想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法は豊富な事例を収集して比準した実証的で、かつ市場参加者の行動意識に適合した合理的な手法であり、比準価格の説得力は高い。以上、当該地域における土地の需給、競争力の程度等を勘案し、説得力の高い比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。