地域要因

中小規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域で、特に変動要因はないが需要の二極化等により取引動向は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした利便性の良好な住宅地域であるが賃貸需要は乏しく、画地規模が小さいなど、賃貸を想定することが困難であるため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。よって、信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小売店舗のほか一般住宅も混在する既成商業地域で、商況の衰退が顕著で、需要は低迷している。

地域要因の将来予測

小売店舗のほか一般住宅も混在する既成商業地域で、特に変動要因はなく、当面は現状維持傾向にて推移すると予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

閉鎖店舗も多く見られる近隣型商業地域で、店舗等商業物件の賃貸需要はなく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある規範性の高い事例を採用して得られており説得力を有する。よって、信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であるが、過疎化等の影響から需要は低迷しており、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

高齢化、過疎化傾向の住宅地域に所在し、新規参入者は乏しく賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。よって、信頼性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中之条駅南地区の土地区画整理事業の完了に伴い、当該地域に対する選好性が低下している。

地域要因の将来予測

当該地域は古くから中之条町における価格上位の地域であるが、大規模店舗及び利便施設等が郊外へ移行している影響から相対的地域が低下しつつある。今後とも地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見受けられるが、自用の戸建住宅が多く、画地規模も小さいため賃貸市場が想定できず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中之条駅南地区の土地区画整理事業の完了に伴い、当該地域に対する選好性が低下している。

地域要因の将来予測

当該地域は公共公益施設が至近で利便性が高く、一定の潜在的需要は認められるが、店舗等が郊外へ移行しつつあることに伴い相対的地域が低下している。今後とも地価は弱含みにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、当該地域が収益性よりも居住の快適性を選択の指標とする住宅地域にあることから、収益価格は低位に試算された。よって、戸建住宅を中心とする住宅地域であるので、実証性の高い自用の取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商況の衰退傾向に歯止めがかからず、地価は依然として下落傾向にある。

地域要因の将来予測

東吾妻町の郊外路線商業地域へ客足が移行していることに伴い、商況は衰退している。今後とも地価は弱含みにて下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸用の店舗は少なく、賃貸市場が未成熟で、地価に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は、求められた試算価格にやや開差が見られるが、各事例とも適切に補正、比準されており、市場の実態を反映した実証性の高い価格が得られた。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。