群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３(群馬原町駅・中之条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,600円

2017年01月01日に行った群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,600円/㎡としました。

群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字上之町５９０番３
住居表示 
価格26,600円/㎡
交通施設、距離群馬原町、280m
地積488㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗のほか一般住宅も混在する既成商業地域
前面道路の状況南東10.6m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

立木圭氏による調査レポート

不動産鑑定士立木圭
価格26,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小売店舗のほか一般住宅も混在する既成商業地域で、商況の衰退が顕著で、需要は低迷している。
地域要因の将来予測小売店舗のほか一般住宅も混在する既成商業地域で、特に変動要因はなく、当面は現状維持傾向にて推移すると予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東吾妻町を中心とする吾妻郡東部のほか吾妻郡西部の商業地域。需要者の中心は県内の事業を目的とした中小規模法人又は個人事業者。衰退傾向にある既成商業地域であり、土地区画整理済の商業地域との相対的な集客力や環境の良否による需要の二極化等により需要は極めて低迷している。取引は少なく、市場での中心価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因吾妻地区の中核的な町。人口は極めて減少傾向で推移。土地区画整理済の群馬原町駅北地区と既成市街地及び山間集落地域とで需要が二極化。

長壁治氏による調査レポート

不動産鑑定士長壁治
価格26,600円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因群馬原町駅にはほど近く利便性は認められるが、顧客は大型商業施設等が見られる駅北部に奪われている。
地域要因の将来予測国道145号バイパス沿いに大型店舗等が進出し、商業集積が進む一方、旧道沿いの中心商業地域への客足は減少傾向にある。今後とも地価は弱含みにて下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東吾妻町及び隣接町村を含む吾妻郡東部の圏域に存する近隣型商業地域及び混在住宅地域。需要者の中心は小規模の店舗を目的とした個人及び地元法人で、圏域外からの需要はほとんどない。当地域は、閉鎖店舗も見られ、中心的商業地域としての地盤沈下は激しく、国道沿いの郊外店等との競争激化で衰退が進んでいる。商業地の需要は冷え込んでおり、土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因中之条町と並ぶ吾妻郡の中核的な町。原町バイパス沿いに商業施設が集積し、中心商業地は住宅地としての性格を強めている。人口は減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5721471
北緯 138度8274213

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

群馬原町駅(地価相場 27,050円/㎡)中之条駅(地価相場 27,050円/㎡)郷原駅(地価相場 23,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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