群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２(中之条駅・群馬原町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,400円

2017年01月01日に行った群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,400円/㎡としました。

群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２
住居表示 
価格33,400円/㎡
交通施設、距離中之条、300m
地積765㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南11.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

長壁治氏による調査レポート

不動産鑑定士長壁治
価格33,400円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因商況の衰退傾向に歯止めがかからず、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測東吾妻町の郊外路線商業地域へ客足が移行していることに伴い、商況は衰退している。今後とも地価は弱含みにて下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中之条町及び隣接町村を含む吾妻郡東部の圏域に存する近隣型商業地域及び混在住宅地域。需要者の中心は小規模の店舗を目的とした個人及び地元法人で、圏域外からの需要はほとんどない。当地域は、閉鎖店舗も見られ、中心的商業地域としての地盤沈下は激しく、国道沿いの郊外店等との競争激化で衰退が進んでいる。商業地の需要は冷え込んでおり、土地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因県北西部の中核的な町。旧市街地の南部は国道353号の駅南バイパスが開通し、土地区画整理事業が行われ開発が進むが、人口は減少傾向。

石田寛氏による調査レポート

不動産鑑定士石田寛
価格33,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商況の回復に活路が見いだせない状況にあり、地価は下落傾向。
地域要因の将来予測当該地域は旧来からの既成商業地域であるが、東吾妻町の郊外店への客足の移行に伴い、商況は衰退している。地価水準は住宅地の水準に近づいており、今度とも同様な傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中之条町及び周辺市町村の商業地域又は商住混在地域である。但し、地価水準は背後の住宅地と大差なくなっていることから住宅地域も同一需給圏となっている。主たる需要者層は個人又は中小規模法人である。郊外型大規模SCの出店の影響から小規模店舗が連たんする既成商業地域の商況は低調に推移している。需要業種はまちまちで取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因県北西部の中核的な町。駅南は353号バイパスが開通し、土地区画整理事業が行われたが、土地に対する需要は弱く、人口減少率も高い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5864487
北緯 138度8507467

参考：該当物件周辺マップ

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群馬県吾妻郡吾妻町大字岩下字北浦１８５４番外群馬県吾妻郡東吾妻町大字岩井字松木１０１５番３群馬県吾妻郡東吾妻町大字箱島字宿７７１番１群馬県吾妻郡中之条町大字中之条町字王子原９２９番２群馬県吾妻郡中之条町大字中之条町字王子原１７８４番３群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原１０１５番２群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字天代１３５５番３群馬県吾妻郡中之条町大字西中之条字山崎６４２番３

参考：近隣駅の地価相場

中之条駅(地価相場 27,050円/㎡)群馬原町駅(地価相場 27,050円/㎡)市城駅(地価相場 32,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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