地域要因

駅周辺・区画整理地域では、環境が良好の割には価格が安いので下げ止まっているが、他の農漁村地域では人口減少もありやや下落基調である。

地域要因の将来予測

既存の戸建住宅地域で、今後も現況を維持していく地域と予測される。大貫駅から徒歩圏内にあるものの土地需要は弱く、地価水準は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を主とした地域であり、かつ画地規模・収益採算性の観点から共同住宅を想定することは現実的妥当性を欠く為、収益価格の試算は割愛した。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、需要者においては自己使用目的で取引され、取引相場を指標に価格が形成されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との要因比較検討を加え、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

需要が市中心部の区画整理地に集中する傾向が強いなかで、街路幅員が狭隘で街区の雑然とした当地域の需要は弱く、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないことから収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

富津市の市街化調整区域内の農家住宅が存する地域で、地域要因に特段の変化はないが、住宅地の地価は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家集落地域で、アパート等の収益物件は見られないため収益価格は試算しない。市街化調整区域内の農家集落地域であることから自己使用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

木更津市・君津市の住宅地との競合もあるものの、区画整然とした住宅地域で一部に建売住宅の新規分譲も見られ、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅を中心とした新興の住宅地域であるが新規の土地需要のやや少ない地域である。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないことから収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、当該地域が自用目的及び快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準として周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、農家住宅の混在する住宅地域であり、地価は下落傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域は自己使用目的の取引が中心の住宅地域であり、価格形成においては居住の快適性、利便性等が重視される。周辺にはアパート等の需要及び供給はほとんど見られず賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算は断念した。従って本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。