地域要因

二宮駅からほぼ徒歩圏内の住宅地域で住環境等から需要はあるが弱含みであり、依然下落傾向を示している。

地域要因の将来予測

近隣地域は二宮駅からほぼ徒歩圏内の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成している。地域要因に格別の変動要因はなく今後とも比較的良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からほぼ徒歩圏内の住宅地域で、中規模一般住宅の外、アパート等の収益物件も混在し接近条件等から賃貸需要はあるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域のため収益価格は相対的に説得力が劣り、また土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対象地上建物にコンビニエンスストアが出店したが、繁華性や通行量を大きく増加させる要因とは認められない。

地域要因の将来予測

二宮駅南口の駅前広場に面する商業地域。相応の通行量はあるが繁華性は低い。コンビニエンスストアの新規出店はあったが、商業地域としての市場価値増加に結びつくかは不透明であり、当面現状維持で推移と予測する。

価格決定の理由

比準価格は町外の取引事例から試算しているが、類似性を有する商業地等の取引に基づく実証的な価格を試算しており、その信頼性は高い。収益価格は、投資価値判断に際して有力な指標となるが、近隣地域は繁華性、商業集積度が低く、投資目的での取引は僅少であるため、収益価格の説得力は相対的にやや劣るものと考える。よって本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二宮駅徒歩圏の海沿いの住宅地域であり、交通接近条件、利便性等は比較的良好であるが、最近の不動産市況からやや弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域内においては、投資目的としての収益性よりも居住の快適性や利便性を優先する地域であり、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっているため、地域の市場実態を反映した比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の公示価格と対比させても妥当なものと判断する。

地域要因

成熟した住宅地域で地域要因に特段の変動は見られない。利便性の劣るバス圏に所在することから、市場は引き続き弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を主体とした住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。バス圏に位置する住宅地域で需要には低調さが見られ、地価は未だ下落傾向で推移している。

価格決定の理由

当該地域は、周辺にはアパート等も見られるが、やや起伏がある地勢で最寄駅への接近性もやや劣るため、戸建の自用物件の取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されず収益価格は低位に求められた。収益性よりも居住快適性に重点をおいて価格が形成される地域であるため実証的な比準価格を中心として、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小田原市境付近に位置する徒歩圏外の地域であり、実需による需給動向も見られるが、交通接近性や利便性が劣るため、弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅等が見られるバス便の住宅地域として熟成しており、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少なく、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は中規模一般住宅等が見られる住宅地域であり、当該地域内においては、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっており、低層住宅を主体とした居住の快適性や周辺の住環境等を優先する地域であるので、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の公示価格と対比させても妥当なものと判断する。

地域要因

駅からやや離れた大規模住宅団地で区画整然としてしているが、交通利便性、規模等から需要は弱く、地価は依然下落傾向を示している。

地域要因の将来予測

近隣地域は区画整然とした旧来からの大規模住宅団地である。交通接近条件、画地規模等から需要は弱含みである。地域要因に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等の収益物件も見られるが、一般住宅が大半の大規模住宅団地であり、また接近条件等から賃貸需要は弱く収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。そのため収益価格は相対的に説得力が劣り、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。