地域要因

郊外の既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見られない。

地域要因の将来予測

古くからの郊外の住宅地域。郡山市中心部の宅地の払底に伴い、市郊外に位置する当該地域の宅地需要も稍回復傾向にあるが、農家住宅も介在する地域性を考慮し、当面、地価は横這い圏内で推移していくものと予測。

価格決定の理由

対象標準地の画地規模、街路条件から、経済合理性のある賃貸住宅の想定は困難であり、収益還元法は適用できなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例に基づいており実証性がある。得られた比準価格の試算過程について再吟味した結果、その妥当性を検証し得た。よって、本件では、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

郡山IC近くの成熟した大規模な卸・商団地であるが、近年は殆ど取引は見られない。

地域要因の将来予測

卸業関連の営業所、事務所及び流通業等が集積する熟成度の高い大規模な卸商団地で、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は地域経済の好況感から上昇傾向を継続すると予測する。

価格決定の理由

自己の事業利用目的の事業地であるため、賃貸の事例は存在しておらず、賃貸市場は形成されていない。拠って、収益還元法は適用しなかった。本件では業務地的要素を含む実際の取引から得られ、実証性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成29年開業予定のJR磐越西線「郡山富田駅」による交通利便性向上の期待感から需要は増加している。

地域要因の将来予測

郊外の利便性が高い住宅地域であり、今後も現況を維持するものと予測する。JR磐越西線「郡山富田駅」開業と住宅建築や移転による需要により、地価は上昇基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とした利便性の高い住宅地域で周辺にはアパ−ト等の収益物件も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく、地域の賃貸需要に見合った賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算できなかった。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

法規制もあり取引動向は低調なまま推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求められた。一方、市街化調整区域の法規制から投資採算性を前提とする収益物件の想定は現実的ではなく、賃貸需要自体も乏しいことから収益価格は算定しない。自用目的の農家住宅を主とする集落地域であり、農作業の効率や快適性を重視することも考量して検討した比準価格を標準とし、市街化調整区域における不動産市場の動向や基盤となる農業経営環境の状況も勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域内の変動は特に見られないものの、工業地需要が回復基調にある中、良好な立地条件を背景に市場競争力が維持されている。

地域要因の将来予測

国道4号線及び高速道路ICとの接続が良好な市北部の工業地域であり、地域内の土地取引は見られないものの工業地としての良好な立地条件を背景に、今後も当該特性を維持しながら推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

自社の大工場が多い地域で、賃貸工場の事例等は無く、適正な賃料水準の把握が困難である為、収益還元法は適用しなかった。工業地需要が回復傾向に推移する中、比較的取引時点が新しく、より代替競争関係にある取引事例を選択採用して試算した比準価格は現時点の市場を客観的に反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、更に県内工場地の需給動向等を勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

細街路も見られるが、幹線道路や小学校等に近く利便性は比較的良好で、被災者による住宅建設などで土地需要が回復し、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的と認められる。戸建住宅用に開発された分譲地内の画地で、画地規模も小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、収益還元法は適用できなかった。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、被災者を含む不動産需要者の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。