大阪府藤井寺市小山２丁目２４番３(藤井寺駅・土師ノ里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


110,000円

2017年01月01日に行った大阪府藤井寺市小山２丁目２４番３(大阪府藤井寺市小山２−１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

大阪府藤井寺市小山２丁目２４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府藤井寺市小山２丁目２４番３
住居表示小山２−１−２
価格110,000円/㎡
交通施設、距離藤井寺、830m
地積265㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

俵益生氏による調査レポート

不動産鑑定士俵益生
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内の既成住宅地域であるが、画地細分化によるミニ開発が進み需給とも安定的で、地価は底値圏を脱しつつある。
地域要因の将来予測駅徒歩圏内の中小規模住宅の多い既成住宅地域で、画地分割によるミニ開発が進んで行くものと予測する。地価に底打ち感があり、今後は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄南大阪線の駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、藤井寺市を中心に羽曳野市、松原市の圏域。主な需要者は、藤井寺市に居住または就労する一次取得者及び買い替え層で、圏外からの参入は少ない。最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域で、規模の大きい画地でのミニ開発も見られ、需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、中古戸建住宅で1，500∼2，000万円程度、新築戸建住宅で3，000∼3，300万円程度である。
一般的要因駅近の住宅地や居住環境のいい住宅地の需要は堅調であるが、駅徒歩圏外や既成の住宅地の需要は弱く、地価の二極化が進んでいる。

倉橋秀斗氏による調査レポート

不動産鑑定士倉橋秀斗
価格109,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変化みられないが、藤井寺駅徒歩圏で一定の需要は認められ、地価は底値圏に近い。
地域要因の将来予測中小規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。藤井寺駅から徒歩圏で一定の需要は認められ、地価については底値圏に近く、微減から横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、藤井寺市内に存する中小規模戸建住宅地域である。主な需要者は当該地域に地縁性を有する1次取得者、買い替え層が中心である。系統連続性はやや悪いものの、藤井寺駅から徒歩圏の住宅地には一定の需要は認められ、地価は微減傾向だが底値圏に近い。中心となる価格帯は、土地は270㎡程度で3，000万円弱、中古戸建住宅では2，000万円弱の物件が取引の中心である。
一般的要因高齢化を伴う人口の微減が続き、地域経済は縮小方向にある。不動産需要は住環境、利便性の良否による選別の厳格化が進み、2極化が進行している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5805778503418
北緯 135度60110473632812

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府藤井寺市西古室２丁目２００番５大阪府藤井寺市北岡１丁目１００７番大阪府藤井寺市大井１丁目４５９番４大阪府藤井寺市小山２丁目３７８番９大阪府藤井寺市大井３丁目５１４番３２大阪府藤井寺市岡１丁目１９１番３５外大阪府藤井寺市北岡２丁目４９番６大阪府藤井寺市小山藤の里町４２４番２６大阪府八尾市上尾町２丁目３１番１７

参考：近隣駅の地価相場

藤井寺駅(地価相場 106,500円/㎡)土師ノ里駅(地価相場 119,500円/㎡)高鷲駅(地価相場 104,500円/㎡)柏原駅(地価相場 110,000円/㎡)柏原南口駅(地価相場 111,000円/㎡)道明寺駅(地価相場 109,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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