新潟県見附市本町２丁目１１７４番５(見附駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,600円

2017年01月01日に行った新潟県見附市本町２丁目１１７４番５(新潟県見附市本町２−１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,600円/㎡としました。

新潟県見附市本町２丁目１１７４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県見附市本町２丁目１１７４番５
住居表示本町２−１−２
価格51,600円/㎡
交通施設、距離見附、2,300m
地積278㎡
形状(1.0:5.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、銀行、医院等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河田将明氏による調査レポート

不動産鑑定士河田将明
価格51,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因衰退傾向にある既成の商業地域であり、価格及び家賃の下落が継続している。
地域要因の将来予測衰退傾向にある商店街であり、商住混在の様相も見え隠れしており、今後もこの傾向は変わらないものと予測する。商業用途需要の減少により、地価は今後も下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は本町、新町等を中心とする既成商業地域。需要者の中心は市内の法人又は個人事業者等である。路線商業地域への顧客の流出により衰退傾向が続いており、今後もこの傾向は継続するものと予測する。特に店舗では開業又は継続が可能な業種が限られ、需要は低迷している。取引件数は極めて少なく、また個別の事情に左右されるため、中心価格帯は見出せない。
一般的要因人口の下落率は県平均に比してやや緩やかである。商業の中心は路線商業地域に移行しており、既成商業中心部は繁華性の低下が著しい。

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格51,600円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 市内及び隣接市の商業集積地区との競合により顧客流出が継続。空店舗の増加がみられるなど、需要は低迷。
地域要因の将来予測 市内及び隣接市の新興商業地域への顧客流出が継続し、商業地域としての地位が低下していくものと思われ、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、市中心部の既成商業地域を中心に、市内全域の幹線道路沿線の商業地域又は商住混在地域に及ぶ。需要者は、市内の法人及び個人事業者が中心である。国道8号沿線や市野坪地区、さらには隣接市の新興商業地域への顧客流出が継続し、商店街は空店舗が目立つなど衰退傾向にある。取引が少ない上に、画地規模や事情が様々であり、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体と同程度。直近の土地取引件数は減少、新設住宅着工戸数は微増。既成商業地域は衰退傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度5269021
北緯 138度9231072

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

見附駅(地価相場 37,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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