新潟県見附市南本町１丁目１０７番２５(見附駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,000円

2017年01月01日に行った新潟県見附市南本町１丁目１０７番２５(新潟県見附市南本町１−７−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,000円/㎡としました。

新潟県見附市南本町１丁目１０７番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県見附市南本町１丁目１０７番２５
住居表示南本町１−７−２３
価格22,000円/㎡
交通施設、距離見附、3,000m
地積199㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に中小工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格22,000円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 長引く地価下落により底値感もあるが、住宅地の供給圧力等もあり、需要は低迷している。
地域要因の将来予測 現在の土地利用状況に大きな変化はないものと思われるが、郊外での宅地供給が継続し、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、本町地区南部の住宅地域を中心にその周辺に及ぶ。需要者は、主として市内居住者である。既成住宅地域が多いが、周辺では民間業者による大規模開発が行われた他ミニ開発もみられるなど、全般的に供給過剰感がある。また、地勢の低い地区では、過去における水害のイメージも残る。土地は総額で400万∼600万円、建売物件は少ないが2000万円台前半が需要の中心価格帯である。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体と同程度。直近の土地取引件数は減少、新設住宅着工戸数は微増。住宅地の供給圧力は強い。

河田将明氏による調査レポート

不動産鑑定士河田将明
価格22,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因過去の浸水被害の影響は見られないが、地価は供給過剰感から下落傾向にある。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した地域であり将来的には概ね現状を維持するものと予測する。今後は市内の全体的な供給過剰感から下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は見附市の一般住宅地域。需要者の中心は40代の一次取得者で、栃尾市からの転入も多い。浸水の被害のあった地域であるが現在では需要は回復している。市内では少ない需要に対してミニ開発から大規模分譲まで供給は多く、地価は下落傾向が継続している。土地は400∼600万円、新築戸建物件は1700万円∼であり、2000万円前後が中心価格帯である。
一般的要因人口の下落率は県平均に比してやや緩やかである。地場産業である繊維産業は国内回帰の動きもあるものの、全体的に明るい兆しは見られない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度5212056
北緯 138度9259462

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県見附市昭和町１丁目５１番１新潟県見附市本町１丁目１０８８番１新潟県見附市速水町字屋敷添１７９番新潟県見附市名木野町字芝道３０８６番１外１筆新潟県見附市葛巻１丁目７７８番８新潟県見附市学校町１丁目１６２番５新潟県見附市緑町９４６番４新潟県見附市細越２丁目３５９番３新潟県見附市名木野町字芝道３０８６番１外

参考：近隣駅の地価相場

見附駅(地価相場 37,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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