新潟県見附市本町４丁目３９番３外(見附駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,200円

2017年01月01日に行った新潟県見附市本町４丁目３９番３外(新潟県見附市本町４−２−５１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,200円/㎡としました。

新潟県見附市本町４丁目３９番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県見附市本町４丁目３９番３外
住居表示本町４−２−５１
価格28,200円/㎡
交通施設、距離見附、2,600m
地積198㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の住宅に店舗等も見られる既成住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格28,200円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 市中心部に近い利便性の優れた住宅地域であるが、宅地供給継続の影響を受け、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測 現在の土地利用状況に大きな変化はないものと思われるが、郊外での宅地供給が継続し、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、本町地区北部の住宅地域を中心にその周辺に及ぶ。需要者は、主として市内居住者である。既成住宅地域が多いが、周辺では民間業者による大規模開発が行われた他ミニ開発もみられるなど、全般的に供給過剰感がある。需要が新興住宅地域に流れる中、既成住宅地域は弱含みで推移している。土地は総額で500万∼800万円が需要の中心価格帯である。建売物件は少ない。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体と同程度。直近の土地取引件数は減少、新設住宅着工戸数は微増。住宅地の供給圧力は強い。

河田将明氏による調査レポート

不動産鑑定士河田将明
価格28,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件の劣る既成の地域であり、新規分譲地に押され需要は減少傾向にある。
地域要因の将来予測既成のほぼ熟成した住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持するものと予測する。街路条件等で利便性は低く、また市内住宅地の供給過剰により、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は見附市の住宅地域。需要の中心は市内在住の一次取得者である。新規の利便性や環境の優る分譲地に対し、既成住宅地における競争力は相対的に弱く、地価下落が継続している。土地は500∼700万円が中心価格帯であり、建売物件についてはあまり見られない。
一般的要因人口の下落率は県平均に比してやや緩やかである。地場産業である繊維産業は国内回帰の動きもあるものの、全体的に明るい兆しは見られない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度52910749999999
北緯 138度9258013

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

見附駅(地価相場 37,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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