兵庫県西宮市山口町中野１丁目４６９番３外(有馬温泉駅・新有馬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


36,500円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市山口町中野１丁目４６９番３外(兵庫県西宮市山口町中野１−５−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,500円/㎡としました。

兵庫県西宮市山口町中野１丁目４６９番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市山口町中野１丁目４６９番３外
住居表示山口町中野１−５−１９
価格36,500円/㎡
交通施設、距離有馬温泉、1,500m
地積191㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか一般住宅も介在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格36,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因の①のマイナスの影響を大きく受けて、需要は極めて乏しい状況にあり、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測農家住宅及び一般住宅が見られる郊外の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。生活利便性に劣り、周辺に農地が見られる住環境にあるため、選好性は極めて低く、地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西宮市北部郊外エリアの神戸電鉄線沿線の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好を有するものにほぼ限定される。近隣地域は、農村集落エリアにあって最寄り駅から遠隔で、周辺に生活利便施設等はほとんど無く、大阪・神戸業務エリアへの通勤利便性にも劣り、住宅選好性は極めて低い。周辺住宅団地内の物件供給も多い中で、選別化されて地価の下落傾向は継続している。中古住宅で1500万円程度までが需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格36,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧集落的色彩が残る郊外の住宅地域であり、地価の下落が目立つ状況にある。
地域要因の将来予測農家住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は需要が限定的であること等から、しばらくは下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、農家住宅のほか一般住宅も介在する西宮市の北部郊外である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であり、他エリアからの転入は少ない。西宮市北部郊外は、主として利便性の面から需要が減退し続けており、地価は継続して下落傾向にある。当該地域においても、周辺住宅団地に物件供給が多く、相対的に選好性が劣るため地価の下落は顕著である。需要の中心は中古住宅で1500万円までである。
一般的要因西宮市の不動産市場は、総じて、微騰傾向にあるが、北部郊外については下落傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8121396
北緯 135度2508286

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市北区有馬町字有馬７９６番ほか１筆兵庫県神戸市北区有野町唐櫃字下川４２５６番４兵庫県神戸市北区有馬町有馬字峠堂１３８番３兵庫県神戸市北区有馬町有馬字峠堂１３８番３兵庫県西宮市すみれ台１丁目１９番４兵庫県西宮市浜町１４番兵庫県西宮市山口町阪神流通センタ−１丁目４８番兵庫県西宮市山口町上山口字中通り８８８番１兵庫県西宮市山口町阪神流通センター１丁目４８番

参考：近隣駅の地価相場

有馬温泉駅(地価相場 36,500円/㎡)新有馬駅(地価相場 37,250円/㎡)岡場駅(地価相場 44,150円/㎡)有馬口駅(地価相場 37,250円/㎡)五社駅(地価相場 38,000円/㎡)田尾寺駅(地価相場 35,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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