兵庫県神戸市北区東有野台４丁目８番１１(有馬温泉駅・新有馬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,500円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市北区東有野台４丁目８番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,500円/㎡としました。

兵庫県神戸市北区東有野台４丁目８番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市北区東有野台４丁目８番１１
住居表示 
価格32,500円/㎡
交通施設、距離五社、2,200m
地積256㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格32,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや離れた、バス圏の住宅地域である。区画整然とした住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。軟調な需要を背景として、地価水準は弱含み傾向を維持すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄三田線・有馬線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する中規模の住宅地域である。需要者は、神戸市北区及びその周辺市の居住者が多い。新興住宅団地「藤原台」や「上津台」の熟成等、利便性と住環境に優れる大中規模住宅地域が多い中、有野台・東有野台等の利便性に劣る古い住宅団地の不動産需要は年々減少している。同程度の画地規模で800万円台の物件が取引の中心を占めている。
一般的要因不動産に対する需要は北区内においては概ね弱含みで推移している。近傍に大規模施設または駅がない不動産に対する需要低迷が目立つ傾向にある。

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格32,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅や生活利便施設から遠い地域であり、需要は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域であり、高齢化の進行から供給物件の増加が懸念される。地価水準は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄三田線・有馬線沿線で、中規模一般住宅を中心とする神戸市の住宅地域である。需要者は神戸市北部及びその周辺市の居住者が中心である。街並みの新しさや利便性から新興住宅地の需要は増加している一方、古くに開発された住宅団地では高齢化の進行から供給圧力が高まっており、地価は下落傾向が継続している。土地は本件標準地と同規模で800万円程度が需要の中心である。
一般的要因神戸市北区の新興住宅地域等では人口の増加も見られるが、北区全体の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度807598
北緯 135度2365273

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

有馬温泉駅(地価相場 36,500円/㎡)新有馬駅(地価相場 37,250円/㎡)有馬口駅(地価相場 37,250円/㎡)五社駅(地価相場 38,000円/㎡)岡場駅(地価相場 44,150円/㎡)唐櫃台駅(地価相場 37,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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