埼玉県三郷市彦成１丁目５０番４(吉川美南駅・新三郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
88,200円
2017年01月01日に行った埼玉県三郷市彦成１丁目５０番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県三郷市彦成１丁目５０番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 88,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新三郷、2,600m |
| 地積 | 152㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
荒井信宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 荒井信宏 |
|---|---|
| 価格 | 88,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 北西道路で北道路に比べると快適性はやや高いが、特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 特に地価形成に影響する地域要因の変動は認められない。地価横這いの傾向が見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR武蔵野線で、概ね三郷市、吉川市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。新三郷駅からの徒歩圏から外れた住宅地域であるが、地価横這いの傾向が見受けられる。土地は100㎡で900万円程度、新築戸建住宅は2，000万円台半ばが需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 金融政策等の影響から貸出金利は最低水準にある中、消費は伸びず、経済全体では緩やかな回復基調が続くが、一部弱さも見られる。 |
太田保代氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 太田保代 |
|---|---|
| 価格 | 88,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からやや離れた住宅地域であるが割安感から建売などを中心に需要は安定している。特段の変動要因はなく、地価は横ばいで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅と農家住宅が混在する既成の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR武蔵野線沿線で概ね三郷市及び周辺市の圏域である。需要者は三郷市内に居住する一次取得者層及び買換層が大半を占め圏外からの流入は、あまり見られない。当該地域は、最寄駅の「新三郷」駅から徒歩圏外の利便性のやや劣る地域にあるが、割安感から最近は建売住宅の取引が増えている地域である。取引の中心となる価格帯は40坪∼45坪程度の土地で1，500万円前後、新築戸建住宅は2，000万円代前半である。 |
| 一般的要因 | 個人消費に力強さはないものの、景気の緩やかな回復基調が続いている。三郷市の人口は微増傾向。建築着工については分譲を中心に増加傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度853465 北緯 139度8432625 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県北葛飾郡吉川町大字平沼字東町裏２０３１番埼玉県吉川市大字中曽根字水溜１４９５番１兵庫県美嚢郡吉川町古川字下川原１７８番１内埼玉県吉川市大字中曽根字水溜１４５０番２外埼玉県草加市清門町字南２６番２埼玉県草加市青柳１丁目４６５４番７外埼玉県八潮市大字中馬場字新川向１８１番１内埼玉県八潮市中央１丁目２１番２３埼玉県八潮市大字八條字幸ノ宮２８７４番１外埼玉県三郷市彦糸１丁目８１番４埼玉県三郷市天神１丁目８８番７
参考：近隣駅の地価相場
吉川美南駅(地価相場 104,500円/㎡)新三郷駅(地価相場 122,000円/㎡)吉川駅(地価相場 96,500円/㎡)越谷レイクタウン駅(地価相場 126,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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