新潟県上越市藤新田２丁目５４９番１５外(春日山駅・高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,900円

2017年01月01日に行った新潟県上越市藤新田２丁目５４９番１５外(新潟県上越市藤新田２−３−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,900円/㎡としました。

新潟県上越市藤新田２丁目５４９番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市藤新田２丁目５４９番１５外
住居表示藤新田２−３−３３
価格29,900円/㎡
交通施設、距離春日山、1,700m
地積264㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多いやや郊外の住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤勤氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤勤
価格29,900円/㎡
個別的要因個別的要因、市場における競争力等に変化は見られない。
地域要因古い住宅団地は人気が希薄であり、需要は減退傾向にある。新規分譲地が多く供給されていることから、需要を取込みにくく、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測地域要因に変動はなく、現状を維持していくものと思料する。開発後の期間が経過した住宅団地であり、新興住宅地との競合等もあり、需要が減退していることから、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は春日山地区とその周辺部の住宅地域である。需要者は市内の居住者が中心であり、農村部からの転入者も一部見受けられる。周辺地域では新規分譲地の供給が比較的多く、住宅地需要の多くを吸収しており、開発後長期間が経過した古い住宅団地に対する需要は減退している。土地は約250㎡程度で700∼900万円程度、新築の戸建物件は2，300万円前後の物件が需要の中心価格帯である。
一般的要因過去5年間の推移は人口が減少し、高齢化率は上昇している。この1年間の土地取引件数は概ね横ばい傾向で、新築着工戸数は増加傾向にある。

渡邉光幸氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉光幸
価格29,900円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の割安な分譲地と競合関係にあり、宅地供給が比較的多い地域であることから、地価は引き続き弱含んで推移している。
地域要因の将来予測直江津地区と高田地区の概ね中間に位置する、上越教育大学近くの古い開発時期の住宅地域で、競合する新興地域に比して選好性はやや低く、地域的な需要はやや弱いものの、値頃感から一定の需要は見込まれる。
市場の特性同一需給圏は高田と直江津との中間地域である春日山地区とその近郊の住宅地域一円。需要者は市内に居住、就業する者が中心で、働き盛りの中堅所得者層が多い。地域周辺では住宅地の新規分譲も比較的多く行われており、宅地の供給圧力は強い。土地は200㎡∼300㎡で概ね600万円∼850万円程度、新築戸建物件は2300万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因上越市の人口減少率は、概ね県平均と同水準ではあるが、高齢化率は年々上昇傾向。地域経済の回復力は弱く個人の低価格志向は根強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1384208
北緯 138度2285037

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)高田駅(地価相場 33,800円/㎡)直江津駅(地価相場 38,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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