新潟県上越市上昭和町１５９１番６(高田駅・南高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,100円

2017年01月01日に行った新潟県上越市上昭和町１５９１番６(新潟県上越市上昭和町７−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,100円/㎡としました。

新潟県上越市上昭和町１５９１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市上昭和町１５９１番６
住居表示上昭和町７−２１
価格22,100円/㎡
交通施設、距離高田、1,800m
地積231㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邉光幸氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉光幸
価格22,100円/㎡
個別的要因東向きで日照・通風等居住の快適性にやや優れている。個別的要因に変動はない。
地域要因最近供給される分譲住宅地と比較して、街路や環境条件が劣るため、依然として割高感が強く、需要の減退傾向は続いている。
地域要因の将来予測郊外に位置する古い造成時期の住宅団地であり、周辺地域において割安な分譲や住宅団地開発等が見られる。街路条件等が劣るため需要者の選好性は低く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高田地区市街地西部郊外の住宅地域一帯。需要者の中心は、旧上越市に居住・就業する一次取得者であり、近隣の市区町村部からの転入も見られる。郊外丘陵地で開発時期が古く街路条件が劣るため、近年の分譲地との比較において選好性は低く、長期の地価下落局面が続いている。取引の中心価格帯は、土地が500万円から700万円程度、新築戸建物件は2000万円程度と判断される。
一般的要因上越市の人口減少率は、概ね県平均と同水準ではあるが、高齢化率は年々上昇傾向。地域経済の回復力は弱く個人の低価格志向は根強い。

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格22,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路や住環境が劣り、人気が無く、需要を呼び込めない。周辺新興住宅地域の地価に比べ依然割高感が残り、需要は極めて少ない状況が続いている。
地域要因の将来予測街路や住環境が劣り人気が低い住宅地域で、現在の環境が変動する要因は見当たらない。住宅需要の多くは環境の良い新興地域に向かっており、当該地域の需要は極めて少なく、今後も地価の下落基調が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は上越市高田地区のJR軌道西側郊外の一般住宅地域である。主たる需要者は市内在住の一次取得者と考えられる。多くが山手に近い丘陵地に比較的古い時期に造成された住宅地域であり、住快適性が良好で、比較的安価な郊外部の分譲住宅地域とは競合し得ず、当該地域の需要は大きく減退している。土地は200㎡で500万円前後、新築の戸建物件は2000万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因人口はやや減少。地域経済は業種により差があるものの低迷しており、景気回復の実感が無い。新幹線開業の効果は見られず、地価への影響もない。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度120848
北緯 138度2276545

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高田駅(地価相場 33,800円/㎡)南高田駅(地価相場 33,850円/㎡)春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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