新潟県上越市幸町１６５９番３(高田駅・南高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,400円

2017年01月01日に行った新潟県上越市幸町１６５９番３(新潟県上越市幸町１５−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,400円/㎡としました。

新潟県上越市幸町１６５９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市幸町１６５９番３
住居表示幸町１５−９
価格31,400円/㎡
交通施設、距離高田、1,500m
地積180㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格31,500円/㎡
個別的要因近隣地域内で標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の区画整理事業により住宅地供給が増加した。南方では都市計画道路飯門田新田線が開通したが、近隣地域の道路事情はほぼ旧態のままである。
地域要因の将来予測開発時期が古く街路条件の劣る既成住宅地域であり、周辺では区画整理事業等による住宅地供給が多いことから、相対的に需要者の選好性は低く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高田地区の既成住宅地域一帯であり、特に市街地北部の住宅地域との代替性が強い。需要者の中心は、旧上越市に居住する一次取得者が多く、周辺区部や他市からの転入者も見られる。中心部等への接近性が比較的良好な地域であるが、道路事情はやや劣ることから周辺の新興住宅地域との競合では、選好性は低く需要は弱い。土地取引では500万円∼900万円程度が需要の中心といえる。
一般的要因人口減少率、高齢化率は県平均水準で推移。北陸新幹線開業効果は少ない。地域経済の不透明感からか、取引件数、建築着工は前年並で推移している。

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格31,400円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地。個別的要因の変動はない。
地域要因主要地方道の開通で交通利便性の向上は認められるが、地域内では特段の進展がない。相対的には周辺の新興地との間で品等差が目立ちつつある。
地域要因の将来予測周囲で割安な民間分譲や区画整理事業による供給増があり、開発期の古い近隣地域は選好性が低下し、需要は減退傾向にある。さらなる区画整理地の供給が予定されていること等から当面この傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に高田地区市街地周縁の住宅地域一帯で、特に市街地北部の住宅地と代替性が強い。主な需要者は市内在住の個人。市街地北部を東西に横断する主要地方道の開通によってその周辺地域の利便性は向上したが、土橋では更なる区画整理地の供給も予定され、狭隘道や住環境が劣る既存の住宅地は選好性が低く、地価水準の下方調整が進んでいる。中心価格帯は土地500∼900万円程度であるが、圏域では新旧地域が混在し品等差が目立ちつつある。
一般的要因人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1265341
北緯 138度2458051

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県上越市本町５丁目字中小２９番新潟県上越市西城町３丁目字三ノ辻５３番１新潟県上越市北城町３丁目１６５番３新潟県上越市仲町３丁目字下田端８２番１外新潟県上越市大字藤巻字上川原８９０番外新潟県上越市大字福橋字前田７５６番１外新潟県上越市寺町３丁目字寺中２６３番５外新潟県上越市上昭和町１５９１番６新潟県上越市大字土橋字内川原１７９４番４６新潟県上越市幸町３４番１新潟県上越市北城町１丁目４８番３６外２筆新潟県上越市大字上源入字車田１１５番新潟県上越市本町３丁目字呉服６４番１新潟県上越市本町５丁目字中小２２番１外２筆新潟県上越市昭和町２丁目８４３番３外２筆新潟県上越市西城町３丁目字東二ノ辻１３番７新潟県上越市藤巻８９０番外

参考：近隣駅の地価相場

高田駅(地価相場 33,800円/㎡)南高田駅(地価相場 33,850円/㎡)春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード