山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番(余目駅・北余目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,000円

2017年01月01日に行った山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,000円/㎡としました。

山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番
住居表示 
価格12,000円/㎡
交通施設、距離余目、1,400m
地積531㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模農家住宅の中に寺院等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋本一憲氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本一憲
価格12,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が所在する地域で、最近までやや郊外で宅地分譲が行われ、既成住宅地の需要は減退しているが、景気の回復傾向からやや明るい兆しがある。
地域要因の将来予測当該地域に影響を及ぼす格別の変動要因はないことから、当分は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧余目町を中心とする町全域の住宅地で、特に代替競争関係が認められる地域は、用途地域が指定された住宅地域である。需要者は主に庄内町の居住者及び隣接市町からの転入者である。最近までやや郊外で宅地分譲が行われており、人口の減少も影響し、既成住宅地の需要はやや減退しているが、景気の回復傾向の影響を受け、立地条件の良い住宅地の取引単価はやや高めである。需要の中心となる価格帯は、土地は600∼800万円程度である。
一般的要因雇用や所得環境の改善等、景気の回復傾向が窺える。

植松知明氏による調査レポート

不動産鑑定士植松知明
価格12,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口は横這い、世帯は増加。地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測空地は殆ど見られず、住宅地域としてほぼ熟成している。米価下落の影響のほか、農家住宅地域で街並が旧式化しているため、他地域からの移入も期待できない。地価は今後も下落基調で推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は庄内町の農家住宅地域のほか、同町標準住宅地域、酒田市、鶴岡市、三川町の農家住宅地域の一部も含む。需要者の中心は庄内町の農家住宅地域の居住者で、サラリーマンの需要も一部見られる。農地を転用した個別宅地化、ミニ開発は見られるものの、纏まった宅地分譲等は殆どなく、また人口減等も相俟って、需要は低位である。土地取引は200万∼900万円、新築の戸建物件は1100万∼2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因観光客は増加しているが、住宅着工は横這いで推移、人口減、高齢化が進んでいる。高規格道路の延伸、供用の波及効果が注視される。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度8498118
北緯 139度8986147

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福岡県飯塚市大字有井字鳥羽３５３番１３福岡県飯塚市大字有安字鳥羽９５８番９山形県東田川郡余目町大字余目字猿田８番５山形県東田川郡余目町大字余目字梵天塚１０７番山形県東田川郡余目町大字廿六木字三ッ車４８番１山形県東田川郡余目町大字余目字沢田１４０番４山形県東田川郡余目町大字常万字一本木西１９番１外１筆山形県東田川郡余目町大字余目字猿田９２番６山形県東田川郡余目町大字余目字興野４７番山形県東田川郡余目町大字余目字三人谷地２１９番山形県東田川郡庄内町余目字梵天塚１０７番山形県東田川郡庄内町廿六木字三ツ車４８番１山形県東田川郡庄内町余目字上朝丸１６２番１外１筆山形県東田川郡庄内町余目字猿田９２番６山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番

参考：近隣駅の地価相場

余目駅(地価相場 17,400円/㎡)北余目駅(地価相場 17,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード