山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番(余目駅・北余目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,000円

2017年01月01日に行った山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,000円/㎡としました。

山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番
住居表示 
価格23,000円/㎡
交通施設、距離余目、800m
地積356㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋本一憲氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本一憲
価格23,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや郊外の幹線道路沿いでは店舗の新規出店があるが、中心商店街の新規出店は僅少で取引は少なく、既成商業地の需要は減退している。
地域要因の将来予測中心商店街から郊外店舗への顧客の流出は継続しており、商業地の取引は少なく、土地需要は減退している。今後、しばらくはこの傾向が続くことが考えられ、地価は下落基調で推移すると予測する。
市場の特性旧来の中心商店街で、同一需給圏は庄内地方の商業地である。特に代替競争関係が認められるのは、旧余目町の店舗や店舗併用住宅が所在する商住混在地域である。需要者は主に庄内町及び周辺市町の個人業者等の商業従事者である。やや郊外の幹線道路沿いでは店舗の新規出店があるが、中心商店街の新規出店は僅少で取引は少なく、既成商業地の需要は減退している。取引される価格帯はばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因雇用や所得環境の改善等、景気の回復傾向が窺える。

植松知明氏による調査レポート

不動産鑑定士植松知明
価格23,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外ロードサイドへの顧客流出等により閉鎖店舗が増加、背後住宅地域の人口減もあり、商業劣化が進行している。
地域要因の将来予測余目バイパス沿線への商業集積、近隣他市町の商業施設への顧客流出、背後住宅地域での人口減少等により、空洞化が更に進むと予測される。地価は引き続き下落と予測する。
市場の特性同一需給圏は庄内町内の既成商業地域のほか、同町郊外ロードサイド、庄内地方の合併前旧町の既成商業地域の一部も含む。需要者の中心は地場の個人事業者が殆どを占め、郊外ロードサイドを除いて、県外大手資本の参入は考え難い。近年、酒田市、鶴岡市、三川町、庄内町の大型店・専門店が広域・大量に顧客を吸引、一方、既存商店街は空洞化、ジリ貧状態にある。取引される価格は区々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因観光客は増加しているが、住宅着工は横這いで推移、人口減、高齢化が進んでいる。高規格道路の延伸、供用の波及効果が注視される。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度8476428
北緯 139度906281

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県飯塚市大字有井字鳥羽３５３番１３山形県東田川郡余目町大字余目字猿田８番５山形県東田川郡余目町大字余目字梵天塚１０７番山形県東田川郡余目町大字余目字沢田１４０番４山形県東田川郡余目町大字余目字猿田９２番６山形県東田川郡余目町大字余目字興野４７番山形県東田川郡余目町大字余目字三人谷地２１９番山形県東田川郡庄内町余目字梵天塚１０７番山形県東田川郡庄内町余目字上朝丸１６２番１外１筆山形県東田川郡庄内町余目字猿田９２番６山形県東田川郡庄内町余目字興野４７番

参考：近隣駅の地価相場

余目駅(地価相場 17,400円/㎡)北余目駅(地価相場 17,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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