山形県東田川郡庄内町余目字猿田９２番６(余目駅・北余目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
17,400円
2017年01月01日に行った山形県東田川郡庄内町余目字猿田９２番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県東田川郡庄内町余目字猿田９２番６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 17,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 余目、600m |
| 地積 | 497㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模住宅が多い国道背後の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東7.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
橋本一憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橋本一憲 |
|---|---|
| 価格 | 17,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 町中心部に近い住宅地域で、最近までやや郊外で宅地分譲が行われ、既成住宅地の需要は減退しているが、景気の回復傾向からやや明るい兆しがある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域に影響を及ぼす格別の変動要因はないことから、当分は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧余目町を中心とする町全域の住宅地で、特に代替競争関係が認められる地域は、用途地域が指定された住宅地域である。需要者は主に庄内町の居住者及び隣接市町からの転入者である。最近までやや郊外で宅地分譲が行われており、人口の減少も影響し、既成住宅地の需要はやや減退しているが、景気の回復傾向の影響を受け、立地条件の良い住宅地の取引単価はやや高めである。需要の中心となる価格帯は、土地は800∼1，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 雇用や所得環境の改善等、景気の回復傾向が窺える。 |
植松知明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植松知明 |
|---|---|
| 価格 | 17,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人口は減少、世帯は横這い。地域要因に特別の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 空地は殆ど見られず、住宅地域としてほぼ熟成している。街並の旧式化、居住者の高齢化は否めず、画地の規模が大きいため、需要は少ない。地価は今後も下落基調で推移と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は庄内町の標準住宅地域のほか、同町農家住宅地域、酒田市、鶴岡市、三川町の標準住宅地域の一部も含む。需要者の中心は庄内町に居住するサラリーマンで、農家の次、三男の需要も一部見られる。農地を転用した個別宅地化、ミニ開発は見られるものの、纏まった宅地分譲等は殆どなく、また人口減等も相俟って、需要は低位である。土地取引は200万∼900万円、新築の戸建物件は1100万∼2500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 観光客は増加しているが、住宅着工は横這いで推移、人口減、高齢化が進んでいる。高規格道路の延伸、供用の波及効果が注視される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度8448959 北緯 139度9054896 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
余目駅(地価相場 17,400円/㎡)北余目駅(地価相場 17,400円/㎡)西袋駅(地価相場 17,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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