山形県鶴岡市苗津町７番１３(鶴岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,600円

2017年01月01日に行った山形県鶴岡市苗津町７番１３(山形県鶴岡市苗津町７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,600円/㎡としました。

山形県鶴岡市苗津町７番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県鶴岡市苗津町７番１３
住居表示苗津町７−５
価格28,600円/㎡
交通施設、距離鶴岡、2,900m
地積231㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今田修一氏による調査レポート

不動産鑑定士今田修一
価格28,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因安価で利便性の高い地域の供給が増加し、顧客の選好性が増していることから、当該地域の選好性は低い。
地域要因の将来予測景気の回復基調や更なる消費税増税を前に需要も見られるが、市街地郊外部の新興住宅地域の選好性が高く、当該地域の需要はあまり多くなく、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね旧鶴岡市街地の住宅地域。需要者は主に市内及び隣接市町に居住する一次取得者層。需給動向は民間業者による市街地周辺部での小規模開発が主流で、金利の低下や更なる増税を前に住宅需要は高まっているが、安価で優良な供給も多く、市街地北部では新たな大規模土地区画整理事業が進捗中で、更に顧客の選好性が増し、当該地域の需要はやや弱含み。土地は500∼800万円程度が需要の中心であるが、新築の戸建物件の取引は少ない。
一般的要因鶴岡市の平成28年10月1日時点の前年比の人口は−1．1％と減少傾向、世帯数は＋0．1％とほぼ横這い傾向で、住宅需要はやや弱含み。

渡辺晃氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺晃
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因民間業者により分譲された住宅地域であるが、郊外部の利便性の良好な住宅地への選好性が強まっており、当地域への需要はやや減少している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域で、需要は郊外の区画整理地を中心とした新興住宅地域にシフトしており、相対的に当地域への需要が減退している。地価は今後ともやや下落基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね旧鶴岡市街地で、当地域は中規模一般住宅に貸家も介在する民間による分譲地。需要者の中心は左記地域を中心に現鶴岡市内の賃貸住宅に居住する一次取得者層及び一部の二次取得者。選好性が郊外の土地区画整理事業の行われた新興住宅地域と民間によるミニ分譲地へ移行していることから、相対的に当苗津町の需要は停滞傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は700万円前後、新築は2，300万円程度である。
一般的要因消費税増税の駆け込みと、住宅取得政策の充実が、潜在的な需要を喚起しつつあり、地価の下落幅も全体的に縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度7211812
北緯 139度8388159

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴岡駅(地価相場 30,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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