愛媛県松山市桑原２丁目８５２番８(福音寺駅・道後公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市桑原２丁目８５２番８(愛媛県松山市桑原２−３−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

愛媛県松山市桑原２丁目８５２番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市桑原２丁目８５２番８
住居表示桑原２−３−３５
価格102,000円/㎡
交通施設、距離勝山町、2,000m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部弘治氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部弘治
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南側道路に接面しており、日照等がやや優る。
地域要因利便性の良い住宅地として需要は底堅い地域である。地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は松山市東部の戸建住宅が多い住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松山市東部の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は松山市に居住する30∼40代の一次取得者層であるが、圏域外からの需要者も認められる。当該地域は市内中心部に近く、利便性・居住環境ともに比較的良好な住宅地域であり、住宅地需要は底堅い。土地需要の中心は約40∼50坪前後で単価は34万円／坪前後である。新築戸建物件は3，000万円程度の物件を中心に取引が行われている。
一般的要因松山市の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。景気は回復基調にあるものの、不動産取引は総体的に低調で、取引価格水準はやや弱含みである。

亀田武志氏による調査レポート

不動産鑑定士亀田武志
価格102,000円/㎡
個別的要因南側道路に面しており、日照等、住環境の面で優位性がある。
地域要因松山市中心部から2∼3㎞圏の利便性の高い住宅地の需要は根強く下落幅の縮小傾向が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は松山市東部の郊外に位置する戸建住宅が多い利便性、住環境ともに比較的良好な住宅地域であり、今後とも当該住環境等が維持され、現状と同様の利用状況が継続していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松山市東部の桑原地区を中心にその一円に広がる住宅地域の圏域。需要者は松山市に居住する30∼40歳代の一次取得者層が中心である。松山市中心部に比較的近く、利便性、住環境とも比較的良好な住宅地域で根強い需要があるものの一部人気地区を除き本格的な不動産需要の回復までに至っていない。需要の中心は土地40∼50坪程度で単価32万円∼35万円／坪程度、新築戸建物件で総額3，000万円までである。
一般的要因県内経済は生産活動、住宅着工や個人消費など一部に弱さが残り、雇用情勢は好調であるが、全体的に足踏み感が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8345865
北緯 132度791034

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福音寺駅(地価相場 98,750円/㎡)道後公園駅(地価相場 102,000円/㎡)南町駅(地価相場 131,500円/㎡)いよ立花駅(地価相場 109,000円/㎡)北久米駅(地価相場 103,000円/㎡)大街道駅(地価相場 294,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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