愛媛県松山市東野５丁目甲６９９番４外(道後公園駅・南町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,000円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市東野５丁目甲６９９番４外(愛媛県松山市東野５−７−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,000円/㎡としました。

愛媛県松山市東野５丁目甲６９９番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市東野５丁目甲６９９番４外
住居表示東野５−７−２３
価格91,000円/㎡
交通施設、距離道後公園、2,200m
地積191㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福溜幸一氏による調査レポート

不動産鑑定士福溜幸一
価格90,800円/㎡
個別的要因特段の変動なし。
地域要因東野、正円寺、桑原等の周辺地域において農地の宅地開発が徐々に進んでいる。
地域要因の将来予測当該地域は松山市東部の戸建住宅が多い住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、松山市東部の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は松山市に居住する30∼40代の一次取得者層であるが、圏域外からの需要者も見られる。当該地域は住宅地として比較的熟成度の高い地域であるが、市内では南部及び南西部が比較的人気地域となっていることから弱含みで推移している。土地需要の中心は約50坪前後で単価は30万円／坪前後である。新築戸建物件は3，000万円までの物件が中心である。
一般的要因松山市中心部では地価上昇に転じ、その影響が周辺部の下落縮小に寄与している。中心部に近い住宅地は底堅さがみられる。

大河功一氏による調査レポート

不動産鑑定士大河功一
価格91,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格に影響を与えるような地域要因の大きな変動はなく、需要はやや低調に推移している。
地域要因の将来予測松山市東部に位置する戸建住宅地域であり、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。地価水準は緩やかな下落傾向にあり、今後もやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東部郊外の住宅地域の圏内。需要者は市内居住の30∼40代からなる1次取得者層が中心である。需要者層自体が縮小し、住宅地需要全般に冷え込みがみられるが、居住環境も良好であり、比較的人気の高い地域であるが、地価はやや弱含みで推移している。土地需要の中心は約50坪程度で、単価は30万前後であり、新築の戸建物件は3，000万円まで、複合不動産は地上建物の状況により、価格帯はさまざまである。
一般的要因賃金上昇等の実質的な景気回復の兆しはごく一部に止まっており、近年の収入減少等により、返済能力は低下したままである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8409833
北緯 132度800705

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

道後公園駅(地価相場 102,000円/㎡)南町駅(地価相場 131,500円/㎡)福音寺駅(地価相場 98,750円/㎡)北久米駅(地価相場 103,000円/㎡)久米駅(地価相場 95,500円/㎡)大街道駅(地価相場 294,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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