茨城県つくばみらい市谷井田字内郷１６５０番４(みらい平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,000円

2017年01月01日に行った茨城県つくばみらい市谷井田字内郷１６５０番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,000円/㎡としました。

茨城県つくばみらい市谷井田字内郷１６５０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくばみらい市谷井田字内郷１６５０番４
住居表示 
価格24,000円/㎡
交通施設、距離守谷、6,400m
地積424㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の多い中に一般住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格24,000円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因谷井田地区の住宅地域であるが、比較的市場性に優れる分譲地ではなく、在来集落的要素が強く、競争力はあまり高いとは言えない。
地域要因の将来予測既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は見当たらず、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏はつくばみらい市及び隣接市における住宅地を含む圏域で、対象標準地は在来の既成住宅地域と特に強い代替関係が成立する。需要者は前記圏域内の一次取得者層が典型的であり、圏外からの転入者は少ない。集落地域的な要素も強く、みらい平駅周辺の新興の分譲地・区画整理地に比べると競争力に劣り、需要は弱含み。取引される規模にばらつきが見られ中心となる価格帯の把握は困難であるが単価としての地価水準は概ね妥当である。
一般的要因人口増加率が高く、高齢化率はやや低いが、みらい平駅周辺地域とその他の地域との間で二極化が進行中である。

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格24,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因谷井田地区の在来地域で、集落的様相を呈しており、他地域への不動産需要の流出は継続しており、近隣地価は依然として下落を示している。
地域要因の将来予測谷井田地区内の既成住宅地域として熟成しているので、今後も特段の変化はなく、現状維持での推移と予測される。市内需要はみらい平駅周辺に集まる傾向が強く、需要流出、当面、地価は弱含みでの推移と予測される。
市場の特性同一需給圏はつくばみらい市の住宅地域が中心であるが、隣接市の住宅地域も含まれると判断される。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ないと把握される。近隣地域内には農家住宅も見られ、やや集落的様相を呈している。当該地域性から不動産需要は周辺の住宅団地及び他地域に流れる傾向が強く、需給は弱い。土地取引は少ないが競合地域との比較検討から、近隣地価水準は8万／坪前後と把握される。
一般的要因①みらい平駅周辺：良好な宅地供給の継続及び地域熟成②絹の台：良好な住環境で需給堅調③在来地域：在来性から不動産需要の流失が継続中である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9630239
北緯 140度0370199

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県筑波郡伊奈村大字谷井円字南耕地１２４２番１０茨城県筑波郡伊奈村大字谷井田字北耕地１４１４番１４茨城県筑波郡伊奈村大字伊丹字根耕地８７番２茨城県筑波郡伊奈町大字青木字堤付１２９番茨城県筑波郡伊奈町大字谷井田字南耕地２２３３番１２茨城県筑波郡伊奈町大字勘兵ヱ新田字勘兵ヱ新田３３番５８茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番茨城県つくばみらい市谷井田字南耕地１２１２番１０茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１２９０番８茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９茨城県つくばみらい市絹の台１丁目７番１１茨城県つくばみらい市小絹字長町３８４番

参考：近隣駅の地価相場

みらい平駅(地価相場 19,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード