茨城県つくばみらい市豊体字横町１１７１番１１(みらい平駅・守谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,600円

2017年01月01日に行った茨城県つくばみらい市豊体字横町１１７１番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,600円/㎡としました。

茨城県つくばみらい市豊体字横町１１７１番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくばみらい市豊体字横町１１７１番１１
住居表示 
価格17,600円/㎡
交通施設、距離守谷、4,300m
地積213㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格17,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模等も地域において標準的である。北西道路に接面していることから、若干の競争力を有すると思量する。
地域要因地域要因に特段の変動はみられない。需要はみらい平地区の新興住宅地域に傾いているが、周辺では同地区の代替地としての性格もみられる。
地域要因の将来予測市街化調整区域内で小規模な宅地開発が行われた地域である。開発後相当程度経過し熟成している。また道路が整備され交通利便性が上昇したが、需要はやや弱い面が残っており、当面下落基調で推移すると思量する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ねつくばみらい市および周辺市町の農家住宅を除く住宅地域一帯と判断した。需要者は30∼40歳代で地縁を有する者が多い。付近では社会資本が整備されたみらい平地区を代表とした住環境が良好な住宅地が供給されており、そちらに需要が集中していることから、当該地域への需要は劣後する。中心となる価格帯は土地のみで340万円∼400万円以下、建物を含めて2，000万円程度が上限と思量され、変化は少ない。
一般的要因人口は増加傾向が続いているが、同時に高齢化も進行している。宅地需要も地域により相当な差がみられ、この傾向は当分続くと思量する。

植木和貴氏による調査レポート

不動産鑑定士植木和貴
価格17,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件、環境条件等に変化は見られない。みらい平周辺地区住宅地の優位性は続いている。
地域要因の将来予測中規模戸建て住宅が建ち並ぶ住環境を今後も維持してゆくものと予測する。景気は回復傾向にあるが、市内では優良宅地の大規模供給が続いていることから、地価はまだ弱含み傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はつくばみらい市及びその周辺の価格水準が低位な中小規模住宅地の圏域で、主として市街化調整区域内の分譲住宅地が中心となる。需要者は上記同一需給圏内の30∼40代の一次取得者が中心となる。市況は回復傾向にあるが、市内では大規模区画整理地を中心とした良質な宅地供給が継続しているため、古い住宅地の競争力低下は続いている。土地は65坪程度で380万円程度、新築戸建物件については2000万円前後の物件が主流である。
一般的要因①つくばみらい市の人口は増加傾向。②都市計画道路等は事業進行中。③大規模区画整理により市内の宅地供給過剰傾向は続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9680231
北緯 140度0292064

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

みらい平駅(地価相場 19,200円/㎡)守谷駅(地価相場 91,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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