茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９(みらい平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,700円

2017年01月01日に行った茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,700円/㎡としました。

茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９
住居表示 
価格25,700円/㎡
交通施設、距離守谷、6,000m
地積233㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格25,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模等も標準的であることや画地南西で道路に接していること等から、一定以上の競争力を有すると思量する。
地域要因従来からの中心市街地に位置する既存の住宅地域である。利便性等は比較的良好であるが、高齢化も相俟って、相対的地位の低下は否めない。
地域要因の将来予測従来からの市街地中心部に近く住宅地域として熟成している。しかし、みらい平駅周辺の新規分譲地域に需要が傾き、相対的な地位は低下の一途を辿っている。よって地価は今後も緩やかな下落傾向が続くと思量する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、つくばみらい市をはじめ、周辺市町に存する農家集落地域を除く住宅地域一帯と判定した。需要者は、地縁を有する若年層の一次取得者が大半を占めると思われ、周辺環境の良否や利便性の優劣が投資判断の際に重視される傾向が強い。地域的にみらい平地区からは完全に劣ると思われ、土地は600万円強が上限、土地建物合計で2，200万円程度が上限であると思量する。地価下落幅は縮小傾向にあり変化は少ないが、弱い動きが続いている。
一般的要因人口は増加傾向がみられるが、高齢化も著しい。みらい平地区の区画整理地に需要が傾いているため弱い動きが続いており、短期間での回復は難しい。

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格25,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺TX沿線で宅地供給があり、従来の住宅地の需要がほとんど無く、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測住宅地の中心はみらい平駅周辺にシフトしているので、住宅地需要は減退している。したがって、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、つくばみらい市及び周辺市を含む中規模開発の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者が主流である。周辺ではミニ開発による住宅供給が散発的に行われてきたが、住宅需要の中心はTX線みらい平駅周辺方面に移行している。土地の需要は200㎡前後で500∼600万円程度、中古戸建住宅は1000万円程度が上限である。
一般的要因土地需要がTX線沿いに集中しており、既存住宅地の需要が振るわない状況にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9630239
北緯 140度0370199

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

みらい平駅(地価相場 19,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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