茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番(みらい平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,200円

2017年01月01日に行った茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,200円/㎡としました。

茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくばみらい市新戸字下２８５番
住居表示 
価格11,200円/㎡
交通施設、距離守谷、5,700m
地積1,500㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農地の中に中規模農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格11,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因強い在来性（コミュニティー）から新規不動産需要が入り難い特性を有した地域であり、依然として需給は弱含みである。
地域要因の将来予測在来からの農家住宅地域として熟成されているので、当面は現状維持での推移と予測される。需要は市街地乃至規制が緩やかな調区内宅地に集まる等在来集落の競争力は極めて弱く、近隣地価は弱含みでの推移と予測される
市場の特性同一需給圏はつくばみらい市が中心であるが、隣接市に所在する農家集落地域も含むと判断される。需要者は同一需給圏に所在する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。近隣地域は在来からの農家集落である。総じて調区内においては強いコミュニティーから地縁関係にある取引が主流となっており、新規流入者は極めて少ない。近隣は一定の集落性は認められるが、取引がほぼ皆無であり、中心価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因①みらい平駅周辺：良好な宅地供給の継続及び地域熟成②絹の台：良好な住環境で需給堅調③在来地域：在来性から不動産需要の流失が継続中である。

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格11,200円/㎡
個別的要因地域内において概ね標準的な競争力を有す。個別的要因の変動は特に見受けられない。
地域要因農家集落地域であり、地域要因に特段の変化は見られないが、市場限定に基づく需要低迷から、地価は下落傾向にあると判断した。
地域要因の将来予測市場の限定された農家集落地域で、農地等の宅地転用圧力も弱く、今後も現状通り推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は市内を中心に、周辺市の圏域に存する農家集落地域一帯と把握される。需要者は同一集落内の居住者若しくは地元出身者が中心だが、ほとんど取引がなく、市場限定に基づく需要低迷から、地価は相変わらず下落傾向にある。取引は属人的・地縁的な事情で行われる傾向が強く、価格もそれにより大きく左右されるため、中心価格帯を把握することは非常に困難であるが、全般的に総額で1千万円を超えると極端に需要が減少する傾向が伺える。
一般的要因地縁的選好性が強く、市場が限定されるため、ほとんど取引がなく、未だ地価は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌黒泥土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度96687360000001
北緯 140度0401666

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

みらい平駅(地価相場 19,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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