茨城県取手市椚木字椚木３５２番３９(藤代駅・西取手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,300円

2017年01月01日に行った茨城県取手市椚木字椚木３５２番３９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,300円/㎡としました。

茨城県取手市椚木字椚木３５２番３９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県取手市椚木字椚木３５２番３９
住居表示 
価格27,300円/㎡
交通施設、距離藤代、1,900m
地積235㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格27,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南西道路に面していることから、地域内ではやや優位な競争力を有しているものと思量する。
地域要因地域要因に特段の変化はない。住宅地域として熟成が認められるものの、他地域との比較において住環境がやや劣後しており、訴求力に欠ける。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が連坦し、区画整然とした住宅地域として熟成している。高齢化等が進行し、需要も弱含みであることを勘案すると、当面現状のまま推移し、ほぼ横ばいの傾向が続くと思量する。
市場の特性同一需給圏は、農家集落地域を除く取手市および周辺市町の既存住宅地域一帯と判定した。需要者は地元出身の若年層で一次取得が多い。当該地域の中心価格帯は7．4∼10．5万円／坪程度である。地域経済の回復は鈍く、地域の高齢化も相俟って、宅地需要は足踏み状態である。一方、小規模分譲地などの宅地供給は続いており、競合する地域は増加している。よって利便性等に基づき選別される傾向に拍車がかかり、なお一層二極化が進むと思われる。
一般的要因TX沿線の住宅地域等との間で競合関係がみられ、やや劣後している。また市全体で高齢化が進行してるため、短期間での需要回復は困難である。

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格27,200円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因宅地開発分譲後相当期間が経過しており、老朽化した建物も増えつつある。今後、空き家の増加が懸念され地価下落傾向は継続している。
地域要因の将来予測低層の戸建住宅が建ち並ぶ比較的古くからの地域として熟成しており、変動が認められる要因は見あたらず、今後も現状程度で推移していくものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は取手市及びその隣接市町における住宅地の圏域で、対象標準地は、藤代駅を最寄駅とする区画整然とした住宅地と特に代替関係が強い。需要者は取手市に居住もしくは勤務する一次取得者層が中心である。利便性にやや劣る対象標準地周辺の地域は、土地需要もやや低調である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで6∼7百万円程度、土地建物総額で2∼2．5千万円前後と思われる。
一般的要因市内全般では、茨城県平均を大きく上回る高齢化を反映して、住宅地需要は低調で、供給過剰の状況である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9264141
北緯 140度0968366

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

藤代駅(地価相場 38,050円/㎡)西取手駅(地価相場 56,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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