香川県東かがわ市白鳥字田高田５８番１外(三本松駅・讃岐白鳥駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
22,000円
2017年01月01日に行った香川県東かがわ市白鳥字田高田５８番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 香川県東かがわ市白鳥字田高田５８番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 22,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 讃岐白鳥、1,000m |
| 地積 | 278㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高橋護氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋護 |
|---|---|
| 価格 | 21,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 街路・環境・画地条件ともほぼ標準的で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に変動はないが、宅地（住宅地）需要は低調。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅団地として熟成し、今後も現況と同様の住環境を維持するものと思料するが、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。近傍で11号バイパス工事が進捗しているが、現時点で地域環境等に格別の変化はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧白鳥町を中心とする東かがわ市一帯の住宅地域。地場産業の低滞、生産年齢人口の減少、高齢化人口比率の上昇等と相俟って、当市で規模を有する宅地開発の機運は乏しく、需給ともに緩慢である。需要者は圏内に地縁的選好性を有する個人等が中心で圏外からの参入者は少ない。取引は少なく需要の中心となる価格帯もわかりづらいが、土地で500万∼700万、戸建住宅で2000万∼2200万円程度の物件と思料する。 |
| 一般的要因 | 市全域が過疎地域に指定され、高齢者人口比率も40％を超えており、それら影響もあって不動産市場は低調に推移している。 |
新川智洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 新川智洋 |
|---|---|
| 価格 | 22,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。中心部近郊に存し、利便性等は良好で値頃感もあるが、人口減、地域衰退等より、需要は総じて弱く、地価も下落傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | バイパス工事の進捗はあるが地域要因に特段の変動はなく、今後も同様の住環境を維持すると予測する。中心部近郊に位置し生活利便性等の面は優るが、地域衰退、人口減少等もあり地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね東かがわ市近郊、旧白鳥町を中心とする戸建住宅地域。需要者は一次・二次取得共に圏内居住者が中心。地縁的選好性の強さもあり、圏外からの転入は少ない。需給動向は、散発的に小規模戸建分譲等も存するが、地場経済衰退に伴う需要者層の可処分所得の減少、人口減等より、需要は総じて弱い。新築戸建物件は少なく価格帯も幅があるが、土地は250∼300㎡程度で550万∼700万円弱程度、戸建住宅は2，000万円強が需要の中心。 |
| 一般的要因 | 当市の人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回る。位置関係の劣後等もあり地域は衰退し、雇用・所得環境も厳しく、不動産市況は総じて弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2388144 北緯 134度34583 |
参考：該当物件周辺マップ
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香川県大川郡白鳥町湊字岡前６８３番２香川県大川郡白鳥町白鳥字田高田５８番１外香川県大川郡大内町三本松１９８９番７６香川県大川郡大内町三本松１２５２番６香川県東かがわ市湊字水入１８８７番２香川県東かがわ市三本松６８０番１１８香川県東かがわ市引田字川向３４７４番１２香川県東かがわ市三本松１９８９番７６香川県東かがわ市松原字新町７３番香川県東かがわ市三本松１２５２番６香川県東かがわ市引田字畑方２３７２番
参考：近隣駅の地価相場
三本松駅(地価相場 23,200円/㎡)讃岐白鳥駅(地価相場 24,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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